Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?
В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.
Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.
Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:
Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:
После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?
В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.
Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.
Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).
И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?
Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.
Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.
Акт удержания имущества арендатора за долги образец
Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.
○ Что такое удержание имущества.
Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.
Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.
○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.
Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).
При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.
Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).
Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.
В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.
○ Соразмерность при удержании.
Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.
○ Как правильно произвести удержание.
Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:
Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.
○ Когда нельзя применять удержание.
Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:
○ Незаконное удержание и самоуправство.
Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.
В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:
Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:
Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.
✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.
В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.
В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.
✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.
Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.
✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.
Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.
✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.
При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.
○ Действия с удерживаемым имуществом.
Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).
Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.
Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.
○ Как арендодателю защититься.
Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.
○ Как арендатору защититься.
Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.
○ Условия возврата имущества.
Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.
Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.
○ Советы юриста:
✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.
Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.
✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.
Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.
Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
________________________
________________________
Адрес: __________________
_______________________
ИЗВЕЩЕНИЕ
об удержании имущества
_________ __________
По договору от _______________ г. № ___ _____________________________________ (Подрядчик) получило от ____________(Заказчик) __________________________________________________________________________________. Договорная стоимость _____________________
В соответствии с условиями указанного договора:
– Подрядчик обязан ______________________________________________;
– Заказчик обязан оплатить ____________________________________________________________.
Подрядчик выполнил свои обязательства в срок. Работы приняты Заказчиком _____________________________________________________________________________________________________________. Однако Заказчик не выполнил встречных обязательств по оплате _________________________________________________________________________________.
На основании изложенного, а также в соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса РФ уведомляем об удержании ________________________________________________________ до момента погашения долга Заказчиком.
В случае бездействия Заказчика в течение месяца Подрядчик будет вынужден обратиться в суд с целью удовлетворения вышеизложенных требований за счет реализации заложенного имущества.
| _________________________________ | ____________ |
____
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ УДЕРЖАНИИ ВЕЩИ
Россия, ________________________,
г. ________, ул. _______ дом ____ Руководителю
тел.____________ факс ___________ ___________________________
р/с __________ в ________________ (наименование организации)
МФО________, ИНН ________________ ___________________________
к/с для г. ______________________ (Ф.И.О.)
для иногородних _________________
_____________ ___________________
на __________ от ________________
Уважаем _____________________________________, настоящим уведомляем Вас
о следующем.
1. Наша организация готова была вернуть Вам ___________________________
(наименование вещи)
в счет выполнения своих обязательств по договору о ________________________
___________________________________________ от «__» _______ ____ г. ______,
(наименование или предмет договора)
однако, Ваша организация нарушила свои обязательства по ___________________
___________________________________________, возложенные на нее Договором о
__________________________________________ от «__»___________ ____ г. ____.
(наименование или предмет Договора)
На Ваши письма (факсы) давались немедленные ответы. Вместе с тем наши
письма оставались без ответа. Не выполнив ___________________________, Ваша
организация тем самым грубо нарушила Договор о ____________________________
___________________________________________________ от «__» _______ ____ г.
2. Неисполнение Вашей организацией обязательств, о которых мы сообщили
в п. 1 настоящего уведомления, позволяет нам на законном основании (ст. 359
ГК РФ) удерживать ________________, причитающейся _________________________
(наименование вещи) (наименование организации)
до исполнения Вашей организацией обязательств, указанных в п. ____ Договора
от «___»___________ ____ г. _____.
Руководитель
____________________________ ________________/_________________/
(наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)
М.П.
о расторжении договора аренды
уведомляет Вас о расторжении договора аренды N ___ от «__» ______ ____ г.
В срок до «_____» ______________ _______ г. Вам надлежит освободить
занимаемое помещение, расположенное по адресу: __________________________
и передать его по акту приема-возврата.
Пример уведомления арендатора имущества
Воскобойниковой Светлане Владимировне адрес: 143005, Московская область, г. Одинцово, пр-кт Садовый, 21-11 от Лебяжина Андрея Станиславовича адрес: 121502, г. Москва, ул. Триумфальная, 20
15 апреля 2017 г. между нами был заключен договор аренды № 1/17, по условиям которого во временное пользование Вам передан офис № 11, адрес: Московская область, г. Одинцово, проспект Садовый, дом 21. Срок договора аренды составляет 11 месяцев.
По условиям вышеуказанного договора право субаренды у арендатора отсутствует. Офис предназначен исключительно для использования в предпринимательских целях арендатором и не предназначен для проживания. В нарушение п. 2.9, 2.11 Договора в настоящее время предметом аренды пользуются третьи лица без согласия арендодателя, без расторжения договора аренды, изменения договора, заключения нового соглашения. Более того, проживают в нем постоянно.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий достигнутого соглашения. В связи с изложенным прошу в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего уведомления предпринять меры по исполнению обязательства надлежащим образом. О соблюдении условий договора аренды о личном использовании помещения арендатором информацию прошу направить в мой адрес. В противном случае буду вынужден расторгнуть договор аренды досрочно.
29 июля 2018 г. Лебяжин А.С.
Основание направить уведомление арендатора имущества
Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.
Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:
○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.
Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).
При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.
Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).
Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.
В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.
○ Незаконное удержание и самоуправство.
Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.
В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:
Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:
Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.
✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.
В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.
В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.
✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.
Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.
✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.
Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.
✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.
При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.
Jurist_arbitr — 30/04/2018
Данное правовое заключение мы подготовили в связи с обращением нашего постоянного клиента, связанного с неуплатой ему арендатором аренды в течение длительного времени. При этом, в арендованном помещении (склад) хранилось имущество арендатора на достаточно крупную сумму. У доверителя возник резонный вопрос – можно ли продать этот товар в счет погашения задолженности? В результате анализа действующего законодательства и судебной практики мы дали достаточно категоричное юридическое заключение по вопросу.
Порядок реализации права арендодателя на удовлетворение требований по арендной плате за счет удерживаемого имущества арендатора
Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
В силу абз.2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).
Удерживаемое имущество должно оказаться во владении у арендодателя на законных основаниях. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли.
Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 года № 6 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Таким образом, удержание имущества возможно только после прекращения договора аренды. Если договор аренды от 01.06.2017 № 01/06/17 на настоящий момент не расторгнут, удержание имущества возможно после 30.04.2018 (п. 4.1 Договора аренды).
Следует обратить внимание на то, что в ситуации, когда арендодатель какое-то время перед прекращением действия договора аренды препятствует арендатору забрать принадлежащее ему имущество, такое удержание не может быть признано правомерным.
Схема реализации права арендодателя на удержание имущества
1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).
2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.
3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.
4) Направляем в суд исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество.
5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):
Если у читателя есть вопросы, можно их задать через форму комментирования ниже. При необходимости анализа иной ситуации можно подать заявку через контактную форму.