АКТ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА (Унифицированная форма N КС-17)
Унифицированная форма N КС-17
См. данную форму в MS-Excel.
от 11 ноября 1999 г. N 100
Инвестор ______________________________________ по ОКПО │ │
(организация, адрес, телефон, факс) ├────────┤
Заказчик (генподрядчик) _______________________ по ОКПО │ │
Подрядчик (субподрядчик) ______________________ по ОКПО │ │
Вид деятельности по ОКДП │ │
Договор подряда (контракт) │номер│ │
Основание для разрешения │номер│ │
на строительство ________________________________ ├─────┼──┬──┬──┤
(наименование документа) │ дата│ │ │ │
Основание для приостановления │номер│ │
(наименование документа) │ дата│ │ │ │
О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Наименование и назначение объектов, работ и затрат, приостановленных строительством
Дата начала строительства
Полная сметная (договорная) стоимость, руб.
Сметная (договорная) стоимость выполненных работ на дату приостановления, руб.
Фактические затраты на дату приостановления строительства по балансу застройщика, руб.
Средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией, включая незавершенное производство, руб.
В том числе: убытки и неустойки подрядной организации, связанные с расторжением договоров на поставку материалов, конструкций, руб.
Стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию, руб.
Возобновляем строительные работы
Вопрос: Возобновляем строительные работы после их приостановления. Какие документы необходимо оформить?
Ответ: Для возобновления строительных работ нужны: акт установления даты возобновления строительства, допсоглашение к договору строительного подряда, разрешение Минстройархитектуры и Минэкономики или местного исполнительного и распорядительного органа.
Согласно п. 4.31 ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» при приостановлении строительства оформляют акт установления даты приостановления строительства по форме Г. 1, а при возобновлении строительства − акт установления даты возобновления строительства по форме Г. 2 (приложение Г к ТКП 45-1.03-122-2015).
Эти акты являются неотъемлемой частью утвержденной проектной документации.
Таким образом, при возобновлении производства строительных работ после их приостановления должны быть оформлены следующие документы:
акт установления даты возобновления строительства по форме Г. 2, приведенной в приложении Г к ТКП 45-1.03-122-2015;
дополнительное соглашение к договору строительного подряда, устанавливающее даты приостановления, возобновления и окончания выполнения строительных работ на объекте;
разрешение Минстройархитектуры и Минэкономики на изменение сроков строительства объекта в случае финансирования строительства с привлечением средств республиканского бюджета;
разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на изменение сроков строительства объекта в случае финансирования строительства без привлечения средств республиканского бюджета.
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Расконсервация недостроенного объекта
Следует отметить, что конкретный перечень документов, подтверждающих факт расконсервации незавершенного объекта капитального строительства, законодательством не установлен.
Все документы, по мнению автора, можно условно разделить на два вида, которые связаны:
– с подготовкой расконсервации;
– с проведением расконсервации и продолжением строительства.
1. Приказ руководителя организации (заказчика-застройщика) о расконсервации.
В приказе указываются основания для расконсервации, перечень расконсервируемого имущества, его балансовая стоимость и сроки расконсервации (начало и окончание).
2. Приказ руководителя о создании комиссии по расконсервации. Комиссия создается из представителей заказчика-застройщика, подрядчика, проектной организации и других заинтересованных лиц. Она должна:
– установить состояние и степень готовности объекта с учетом всех его элементов. При этом производится сверка с данными, зафиксированными в акте по форме № КС-17 (утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100), составленном при приостановлении строительства – на момент перевода объекта на консервацию;
– подтвердить объем выполненных работ;
– произвести оценку предстоящих затрат (на расконсервацию объекта и его достройку).
3. Приказ руководителя (постановление, распоряжение) о проведении инвентаризации по форме № ИНВ-22 – подписывается руководителем организации и вручается председателю инвентаризационной комиссии.
4. Инвентаризационные описи по формам № ИНВ-1, № ИНВ-3 – составляются в двух экземплярах по каждому месту хранения ценностей. Один экземпляр передается в бухгалтерию, второй – остается у материально ответственного лица.
5. Сличительная ведомость результатов инвентаризации по форме № ИНВ-18. В ней отражаются расхождения между показателями по данным бухгалтерского учета и данными инвентаризационных описей. Ведомость составляется бухгалтером в двух экземплярах, один хранится в бухгалтерии, второй – передается материально ответственному лицу.
6. Ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией (форма № ИНВ‑26 утверждена постановлением Госкомстата России от 27 марта 2000 г. № 26).
7. Смета расходов на расконсервацию объекта (в сводные сметные расчеты стоимости строительства такие затраты не включают). Стоимость строительной продукции определяется в соответствии с Методикой (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1. Расходы на консервацию и расконсервацию объекта в ней не предусмотрены.
1. Продление сроков разрешения на строительство (при необходимости).
2. Договор строительного подряда на работы по расконсервации либо письменное уведомление прежнего подрядчика о возобновлении работ и дополнительное соглашение к договору строительного подряда на работы по расконсервации (если строительство продолжает тот же подрядчик, с которым изначальный договор строительного подряда не расторгался, а был приостановлен).
3. Новый договор строительного подряда на оставшуюся часть работ по строительству объекта (с другим подрядчиком, если изначальный договор при приостановлении строительства был расторгнут) либо дополнительное соглашение к договору строительного подряда с прежним подрядчиком.
4. Акты выполненных работ по расконсервации (формы № КС-2, № КС-3) – составляются подрядчиком и подписываются сторонами после выполнения и приемки указанных работ.
5. Акт о расконсервации – подписывается комиссией по расконсервации и утверждается руководителем организации. Унифицированной формы нет, ее нужно разработать самостоятельно и утвердить в учетной политике. Для этого, по мнению автора, можно воспользоваться формой № КС-17 (изменив и дополнив состав реквизитов).
В акте должны быть указаны:
– наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
– дата начала строительства;
– период нахождения объекта на консервации;
– дата предполагаемого возобновления работ;
– полная сметная стоимость строительства;
– сметная стоимость выполненных работ на дату приостановления строительства;
– фактические затраты на дату расконсервации;
– средства, необходимые для окончательного расчета с подрядчиками;
– размер затрат на проведение работ по расконсервации.
6. Акт передачи объекта подрядчику (для возобновления работ). Унифицированной формы акта нет, ее нужно разработать самостоятельно.
Обращаем внимание на то, что при отсутствии одного (нескольких) из указанных участников состав необходимых бумаг соответственно сокращается (например, если застройщик ведет строительство собственными силами, ему не понадобятся договоры (допсоглашения) с подрядчиками.
Первоначальную стоимость объекта строительства они не формируют, поскольку производятся в периоде, когда строительство не велось.
Как было сказано выше, расходы на расконсервацию объекта осуществляются на основании отдельной сметы. В нее включаются:
– затраты на оплату труда своих рабочих, непосредственно выполняющих работы по расконсервации объекта;
– отчисления на социальные нужды во внебюджетные фонды;
– материалы, израсходованные на расконсервацию;
– услуги вспомогательного производства;
– услуги сторонних организаций;
– прочие расходы.
Налог на добавленную стоимость
Если в ходе расконсервации привлекаются сторонние организации, то у застройщика возникает проблема принятия к вычету «входного» НДС, предъявленного по выполненным работам.
Предположим, что объект незавершенного строительства является зданием производственного назначения и компания планирует использовать его только в деятельности, облагаемой НДС.
Налоговики выступают против такого вычета, мотивируя это тем, что данные затраты не связаны с производственной деятельностью, направленной на получение дохода (раз учитываются как внереализационные). Иногда эту позицию разделяют и арбитры (постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 сентября 2007 г. № А05-13740/2006-13).
Однако не все судьи столь категоричны: в ряде дел они признали, что при соблюдении требований статей 171, 172 Налогового кодекса РФ налог по расходам на консервацию и расконсервацию объектов принимается к вычету по общим правилам, так как указанные объекты предназначены для деятельности, облагаемой НДС. Такие выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 г. № А56-51219/2006, ФАС Уральского округа от 3 октября 2006 г. № Ф09-8784/06-С7.
Таким образом, приняв НДС к вычету, организации, вероятнее всего, придется отстаивать свою точку зрения в арбитражном суде.
Поскольку до завершения строительства объекта нельзя сформировать его первоначальную стоимость и объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, то обложению налогом на имущество он не подлежит (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 апреля 2006 г. № 03-06-01-04/93).
А вот прекратить уплачивать земельный налог во время приостановки строительства организация не вправе. Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ, плательщиками налога на землю признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования.
То есть основанием для начисления и уплаты земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок и сведения государственного кадастра недвижимости (п. 3 ст. 391 Налогового кодекса РФ).
Если же земельный участок находится на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, то налог на землю организация не платит.
Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» отдельно от затрат на строительство объектов, определяющих их стоимость. То есть на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открытом к указанному счету. Кроме того, их необходимо разделить на затраты, предусмотренные и не предусмотренные в сводных сметных расчетах стоимости строительства. Такой порядок установлен в пункте 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). В нем сказано также, что затраты на консервацию (а значит и на расконсервацию) строительства не предусматриваются в сводных сметных расчетах и они, соответственно, не включаются в стоимость строящегося объекта (но учитываются при этом, как уже отмечалось, на счете 08).
Планом счетов также установлено, что учет капитальных затрат по строительству объектов до их ввода в эксплуатацию заказчики-застройщики ведут на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Но в отличие от указанного ПБУ отражать затраты на консервацию объекта и его содержание в Инструкции по применению Плана счетов рекомендовано на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
Какой порядок применить, решает сама организация. Представляется, что если строительство ведется за счет инвестиционных средств и инвестор возмещает заказчику-застройщику затраты на расконсервацию объектов строительства, то такие затраты целесообразно учитывать на счете 08.
Если же строительство ведется не по инвестиционному договору, например, объект строится компанией для собственных нужд, то указанные затраты заказчик-застройщик может отразить на счете 91.
Отметим еще одну особенность – по учету процентов в период приостановки строительства.
Если организация привлекает для возведения собственного объекта недвижимости заемные средства, проценты по ним включаются в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).
При этом при консервации строящегося объекта на срок, превышающий три месяца, проценты в стоимость этого актива временно включать прекращают (с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приостановления строительства).
В указанный период проценты, причитающиеся к оплате кредитору, включают в состав прочих расходов организации.
При возобновлении строительства проценты включают в стоимость инвестиционного актива с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возобновления.
Такой порядок предусмотрен пунктом 11 ПБУ 15/2008.
Списание затрат в состав прочих расходов (если организация решила не рисковать) производится с учетом «входного» НДС.
Пример. В декабре 2009 года ООО «Строй-Альянс» законсервировало незавершенное строительством собственное офисное здание.
В июне 2010 года объект был расконсервирован для продолжения работ.
Расходы по расконсервации (силами подрядчиков) составили 100 000 руб. Сумма НДС, предъявленного сторонними организациями за работы, выполненные в связи с расконсервацией объекта, – 18 000 руб.
Строительство ведется с привлечением заемных средств (на два года).
В период выполнения работ по расконсервации (в июне 2010 года) были начислены проценты по кредиту в сумме 17 000 руб. (сумма условная). После расконсервации – в июле 2010 года в той же сумме (для упрощения примера взят лишь один месяц после расконсервации).
Бухгалтер ООО «Строй-Альянс» отра¬зил операции на соответствующие даты так.
В июне 2010 года:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 60
– 100 000 руб. – учтены расходы на проведение работ по расконсервации, выполненных сторонней организацией;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 18 000 руб. – выделен налог на добавленную стоимость, предъявленный подрядчиком по работам, выполненным по расконсервации объекта;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 19
– 18 000 руб. – списан не принятый к вычету НДС, предъявленный подрядчиком (если организация решила следовать разъяснениям финансистов);
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 67 субсчет «Проценты»
– 17 000 руб. – учтены проценты по кредиту (в период расконсервации).
В июле 2010 года:
ДЕБЕТ 08 субсчет « Строительство объектов основных средств»
КРЕДИТ 67 субсчет «Проценты»
– 17 000 руб. – учтены проценты по кредиту (после расконсервации).
Акт установления даты возобновления строительства
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ЭКОЛОГИЧЕСКОМУ, ТЕХНОЛОГИЧЕСКОМУ И АТОМНОМУ НАДЗОРУ
от 12 марта 2020 года N 107
На основании пункта 9 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 7, ст.774; 2008, N 8, ст.744; 2009, N 11, ст.1304; 2011, N 7, ст.979; N 18, ст.2645; 2012, N 7, ст.864; 2013, N 24, ст.2999; N 30, ст.4119; 2014, N 19, ст.2421; 2016, N 48, ст.1514; 2017, N 45, ст.6660; 2018, N 8, ст.1222; N 10, ст.1514; 2019, N 8, ст.780; N 30, ст.4311),
1. Утвердить формы документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора, согласно приложениям N 1-11 к настоящему приказу.
в Министерстве юстиции
13 апреля 2020 года,
регистрационный N 58067
Приложение N 1
к приказу Федеральной службы
по экологическому, технологическому
и атомному надзору
от 12 марта 2020 года N 107
ИЗВЕЩЕНИЕ N _______
О НАЧАЛЕ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1. Застройщик (технический заказчик)
наименование, ОГРН, ИНН, место нахождения юридического лица, телефон/факс,
2. Объект капитального строительства
(наименование объекта капитального строительства в соответствии с разрешением
на строительство, краткие проектные характеристики,
описание этапа строительства, реконструкции, если разрешение выдано на этап строительства, реконструкции)
3. Адрес (местоположение) объекта капитального строительства
(почтовый или строительный адрес объекта капитального строительства)
4. Разрешение на строительство объекта капитального строительства
(номер и дата выдачи, орган или организация, его выдавшие, срок действия)
5. Положительное заключение экспертизы проектной документации
(номер и дата выдачи, орган или организация, его утвердившие)
6. Положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экологической экспертизе
(номер и дата выдачи, орган исполнительной власти, его утвердивший, срок действия)
7. Начало строительства, реконструкции
8. Окончание строительства, реконструкции
(дата окончания работ)
9. Перечень индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих строительство, привлеченных застройщиком или техническим заказчиком на основании договора, с указанием наименований и реквизитов саморегулируемых организаций, членами которых они являются
Как заполнять Акт о приостановлении строительства
На страницах «Практической бухгалтерии» мы снова и снова обращаемся к теме строительства – его правовой, налоговой и бухгалтерской стороне. Бесспорно, данная тема актуальна всегда. На этот раз предлагаем с юридическим «прицелом» посмотреть на ситуацию, когда строительные работы по той или иной причине необходимо либо приходится вынужденно заморозить.
Приостановление строительных работ может быть обусловлено различными причинами – объективными и субъективными, зависящими от самой фирмы-заказчика и от ее контрагентов, инвесторов, поставщиков стройматериалов, а также государственных органов и др. В любом случае необходимо документальное оформление факта приостановки строительства, что одновременно послужит оправданием понесенных расходов.
Есть такой акт
Постановлением Госкомстата России (сейчас – Росстат) от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ. В данном нормативном документе приведены важнейшие и широко применяемые формы первичных учетных документов, связанные со строительством, в том числе капитальным. В постановлении Госкомстата также содержатся указания по применению и заполнению приведенных форм.
Так, утверждена унифицированная форма № КС-17, которая именуется «Акт о приостановлении строительства». Оформить приостановление строительства необходимо именно этим документом.
Акт состоит из «шапки», лицевой и оборотной стороны и заключительных реквизитов. Обе стороны документа практически идентичны. На оборотной стороне лишь присутствует дополнительная строка «Всего по акту».
В самом начале акта указываются:
1) код формы по ОКУД (для формы КС-17 – это всегда 0322010);
2) инвестор: наименование, контактные данные, ОКПО;
3) заказчик (генподрядчик): наименование, контактные данные, ОКПО;
4) подрядчик (субподрядчик): наименование, контактные данные, ОКПО;
5) стройка: наименование, адрес;
6) сведения о договоре подряда (контракте): номер и дата;
7) основание-разрешение на строительство: наименование документа, номер, дата;
основание приостановления строительства: наименование документа, номер, дата;
9) наименование самого акта («Акт о приостановлении строительства»), номер и дата составления.
В конце акта (внизу оборотной стороны) ставятся печати организации-заказчика и подрядной организации, а также подписи (с расшифровкой) руководителей и главных бухгалтеров.
При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Акт с особенностями
На практике крайне важно знать и понимать, какое юридическое значение имеет акт формы КС-17. Поэтому отметим его основные особенности:
Основное значение акта формы КС-17 таково: заказчик (застройщик) обязан произвести окончательный расчет по приостановленному строительству с исполнителем работ (подрядчиком) на основании акта формы КС-17 и решения о консервации (об окончательном прекращении строительства).
Вообще, ситуации, когда у уполномоченного представителя заказчика (генподрядчика) возникает необходимость составить акт по форме КС-17, могут быть самими различными: отсутствие или нехватка финансирования, неплатежеспособность (банкротство) инвестора, когда строящийся объект не отвечает требованиям заказчика, организационные трудности и пр.
Работа с реквизитами
Закон позволяет скорректировать форму акта о приостановлении строительства под ваши нужды. Это прямо вытекает из Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации, который утвержден постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 г. № 20.
При необходимости в форму КС-17 можно вносить дополнительные реквизиты. При этом все заранее установленные реквизиты должны остаться без изменения, в том числе код, номер формы, а также само наименование акта. Удалить отдельные реквизиты из формы акта нельзя. Если нет необходимости в их заполнении – ставьте прочерки.
Каждое изменение формы КС-17 (включение нового реквизита и пр.) должно быть оформлено организационно-распорядительным документом организации (приказом и т. п.). Если этого не будет сделано, автоматически встает под сомнение юридическая сила такого акта, то есть его действительность.
Формат бланка акта формы КС-17, который приведен в постановлении Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100, носит рекомендательный характер. Для удобства заполнения и обработки необходимой информации его можно изменять: расширить или сузить графы и строки, включить дополнительные строки (в том числе свободновисящие) и вкладные листы.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и подлежат государственной регистрации (ст. 130 ГК РФ).
О числе экземпляров
Акт формы КС-17 составляется в таком количестве экземпляров, которое необходимо (один – подрядной организации, второй – заказчику (застройщику), третий – инвестору по его требованию). Таким образом, необходимо составить как минимум два экземпляра акта. После окончательных расчетов по незавершенному строительству все документы помещаются каждой из сторон на хранение в архив своей бухгалтерии.
Заполнение
Основной принцип заполнения формы КС-17 таков: по каждой стройке под своим порядковым номером указываются раздельно приостановленные строительством работы (в укрупненных формулировках).
Форма КС-17 заполняется на основании первичных документов по строительству. Прежде всего это общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а). Затраты на консервацию включают в акт на основании проектной сметы.
Обратите внимание: в акте следует указывать данные не только по объектам, но и по работам и затратам, которые приостановлены строительством. Приведем основные показатели по акту формы КС-17:
а) наименование и назначение объекта (работ, затрат);
б) дата начала строительства;
в) сметная стоимость (полная по договору и фактическая на дату приостановления);
г) фактические затраты на дату приостановления строительства (по балансу застройщика);
д) средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией (в т. ч. убытки, неустойки и пр.);
е) стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию.
Как оплачивать работу подрядчика
Наличие в акте граф 10–12 прямо вытекает из положений статьи 752 Гражданского кодекса. В ней идет речь о следующем: если работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику выполненные до момента консервации работы (графа 10 формы КС-17), а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства (графы 11 и 12), с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Размер оплаты выполненных на дату приостановления строительства работ зависит от особенностей их приостановки (см. таблицу).
Таблица
Обстоятельства приостановки работ и консервации объекта строительства
Оплата подрядчику (до момента консервации)
По не зависящим от сторон причинам
В полном объеме + убытки и неустойки — выгоды подрядчика от прекращения работ (реальные и потенциальные)
По вине одной из сторон
В размере фактических затрат + убытки — неустойки — выгоды подрядчика от прекращения работ (реальные и потенциальные)
Таким образом, при консервации строительства ее последствия несет заказчик, который должен возместить подрядчику расходы, вызванные приостановлением работ.
В соответствии со статьей 705 Гражданского кодекса риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик. В связи с этим до момента передачи незавершенного строительства заказчику на подрядную организацию возлагаются обязанности по сохранности строительного объекта.
Подрядная организация на основании договора производит монтаж тепломеханического и иного оборудования в недостроенном здании. На момент окончания монтажных работ у здания отсутствует крыша. При таких обстоятельствах подрядная фирма до завершения общестроительных работ объективно не может сдать объект службам города. На основании статьи 752 Гражданского кодекса она вправе (одно из двух):
(Постановление ФАС Уральского округа от 21 декабря 2004 г. № Ф09-4189/04-ГК по делу № А50-7594/2004-Г-7.)
После акта
На основе составленного по форме КС-17 акта участники строительного процесса могут приступить к следующему этапу – составлению перечня работ по консервации и соответствующих затрат, непосредственно связанных с приостановлением стройки и сопутствующими действиями (например, организацией охраны, закупкой материалов и пр.).
Составление акта о приостановлении строительства может влечь за собой не только расторжение либо «замораживание» отношений по договору строительного подряда. Как правило, автоматически возникает право требовать предоставления финансирования в рамках инвестиционного договора (если в стройке фигурирует инвестор). В любом случае, по закону, консервация объекта сама по себе не влечет прекращение отношений в рамках договора строительного подряда.
Гражданский кодекс не связывает консервацию непременно с окончательным прекращением договорных отношений. В связи с этим в договоре подряда сторонам следует предусмотреть порядок его прекращения в случае возможной консервации создаваемого объекта.
Консервация «де-юре», «де-факто» и по аналогии
«Де-юре»
А как быть, если по документам консервация проведена, а реально на стройке ничего во исполнение этого не сделано? На этот счет есть правовая позиция, которая изложена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. № А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2. Арбитры пришли к следующему выводу: консервация предполагает совершение каких-либо действий, направленных на сохранение имущества в пригодном состоянии или, по крайней мере, по ее оформлению внутренними документами владельца «консервируемого» имущества. При этом документы должны подтверждать не только факт консервации объекта, но и момент времени, с которого объект был законсервирован. Только в этом случае не будет проблем при расчетах по договору подряда.
«Де-факто»
Возможна и обратная ситуация, когда объект строительства фактически находится в режиме консервации (по причине отсутствия финансирования), но в документах это не отражено (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 августа 2010 г. по делу № А25-1822/2009). В этом случае консервация документально не оформлена, поэтому понесенные расходы по охране и содержанию стройки подрядчику, скорее всего, придется доказывать в суде, чтобы получить их возмещение от заказчика.
По аналогии
В арбитражной практике есть примеры, когда поддержание подрядчиком сохранности строительного объекта приравнено к его консервации (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 декабря 2010 г. по делу № А53-1592/2010).
Из-за ненадлежащего финансирования строительных работ их выполнение приостановлено в 2003 году. Заказчик не воспользовался правом на отказ от договора (статья 717 ГК РФ). Подрядчик тоже не воспользовался правом на отказ, связанный с ненадлежащим исполнением обязательств по своевременной оплате работ. Исходя из положения дел, арбитры делают вывод, что воля обеих сторон направлена на продолжение подрядных отношений.
Затем судьи рассуждают так: приостановление производства работ связано с приостановлением финансирования, то есть по причинам, не зависящим от подрядчика. На период приостановления работ (до возобновления финансирования) подрядчик выполнял не обязательства из договора – строительные работы (при производстве которых одновременно обеспечивал бы сохранность строящихся объектов), а осуществлял только функции по поддержанию объекта в надлежащем состоянии, что выходит за рамки его обязанностей из подряда. При этом заказчик не давал распоряжение о консервации объекта.
В итоге арбитры заключили: учитывая длительный период приостановления работ («выходит за пределы нормального срока выполнения работ»), фактически строительные объекты находились в режиме обеспечения их сохранности, аналогичном консервации. А в таком случае несение расходов по обеспечению сохранности объекта ложится на заказчика, которому принадлежит незаконченный результат строительных работ.
Организация охраны недостроенного объекта – общеизвестный способ обеспечения сохранения строек от хищений и актов вандализма.
Отопление помещений объектов строек – общеизвестный способ поддержания допустимой температуры в зданиях соответствующего назначения для предупреждения процессов разрушения отделки и конструктивных элементов.
В любом случае: если расходы подрядчика на поддержание сохранности стройки носят спорный характер (частично не относятся к обеспечению сохранности, не разумны), полностью отказать в их возмещении суд не вправе.
Инвентаризация «незавершенки»
Как проводить инвентаризацию приостановленного строительства, указано в приказе Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств».
Так, по незавершенному капитальному строительству в описи необходимо указать наименование объекта и объем выполненных работ по нему, в том числе по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. При этом важно проверить:
а) не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;
б) состояние уже законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.
По указанным объектам, в частности, нужно выявить причины и основание для их консервации.
Отдельные (особые) инвентаризационные описи составляют:
1) на законченные строительством объекты, фактически введенные в эксплуатацию (полностью или частично), но приемка и ввод в действие которых не оформлены надлежащими документами;
2) на законченные, но почему-либо не введенные в эксплуатацию объекты.
В обоих случаях в описях необходимо указывать причины задержки оформления сдачи в эксплуатацию объектов (п. 3.33 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств).
На прекращенные строительством объекты, а также на проектно-изыскательские работы по неосуществленному строительству составляют описи, в которых необходимо отразить характер выполненных работ, их стоимость и причины прекращения строительства. Делается это на основе соответствующей технической документации (чертежей, смет, сметно-финансовых расчетов), актов сдачи работ (отдельных этапов), журналов учета выполненных работ на объектах строительства и другой документации.
В итоге инвентаризационная комиссия по документам устанавливает сумму, подлежащую отражению на счете расходов будущих периодов. Она в свою очередь относится на издержки производства и обращения либо на соответствующие источники средств организации в течение документально обоснованного срока и согласно разработанным в организации расчетам и учетной политике.
Консервация по НК
Итак, строительство приостановлено. Но, как правило, это не означает, что все расходы по стройке исчезли в небытие на какое-то время. Возможно, в будущем удастся исправить ситуацию либо вообще продать «недострой» другой фирме. Поэтому мудрее позаботиться о сохранности результатов созданного уже сейчас.
В этом случае не избежать расходов, связанных с содержанием и обслуживанием промежуточного результата приостановленных строительных работ. Это прежде всего расходы на охрану, отопление, энергоснабжение, закупку материалов для консервации и пр. Налоговое законодательство здесь идет навстречу участникам строительного процесса.
Расходы в виде выплат работникам организации за время простоя (как по вине работодателя, так и по причинам, не зависящим от работодателя и работника) можно учесть в расходах для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 15 октября 2008 г. № 03-03-06/4/71).
Сразу обратим внимание, что Налоговый кодекс приостановление и возобновление строительства называет терминами «консервация» и «расконсервация». Так, норма подпункта 9 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса позволяет в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов учитывать расходы, связанные с консервацией и расконсервацией, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов.
Соответственно тот участник строительного процесса, который несет такие расходы, вправе учесть их при исчислении налога на прибыль. Аналогичный вывод можно найти в свежем письме Минфина России от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/805. В указанном письме рассмотрена ситуация, при которой строительство было приостановлено на два года и все это время инвестор нес расходы на содержание недостроенного объекта недвижимости.
Правильное оформление приостановления строительных работ актом формы КС-17 и другими документами позволяет избежать проблем при расчетах по договору подряда, а также учесть расходы на консервацию при исчислении налога на прибыль.
В. Бельковец, юрист, ведущий эксперт по правовым вопросам
Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА
То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование