Андеррайтинг в кредитовании
Андеррайтинг (англ. underwriting – «подписка») имеет несколько значений в финансовом секторе, одно из них – оценка рисков при принятии решении о предоставлении кредита или при заключении любого другого договора.
Каждый банк имеет свою собственную систему анализа заемщика. Можно выделить три основных направления: оценка уровня доходов заемщика, анализ его кредитной истории, оценка обеспечения, которое предоставляется заемщиком по кредиту.
По результатам проверки банк либо дает свое согласие на выдачу кредита, либо отказывает в этом. Кредитная организация может также принять решение о предоставлении займа не на тех условиях, которые запрашивал клиент. Например, банк может уменьшить сумму кредита и/или увеличить процентную ставку.
Можно выделить два типа андеррайтинга: автоматический (скоринг) и индивидуальный.
Автоматическая проверка банком осуществляется при экспресс-оценке платежеспособности заемщика в потребительском кредитовании на небольшие суммы (например, POS-кредитование, экспресс-кредитование). Сотрудник банка заносит в специальную программу информацию о заемщике, на основании которой программа присваивает баллы. По результатам набранных баллов принимается решение по кредиту. Такая упрощенная проверка может занимать от 5 минут до 1 часа.
Индивидуальный андеррайтинг применяется при кредитовании на крупные суммы (автокредитование, ипотека и т. д.). В процессе оценки заемщика взаимодействует несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности. Ими производится тщательная проверка информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от 1 до 10 дней.
Окончательное решение по заявке в этом случае выносит андеррайтер, который анализирует информацию, предоставленную клиентом и смежными службами. Также для подтверждения данных из анкеты сотрудником обычно совершаются звонки работодателю и заемщику.
Ипотека и недвижимость
Термин «андеррайтинг» (underwriter) появился в период становления морского страхования, когда при заключении сделки в качестве третьей стороны выступал купец, ставящий свою подпись (write) под (under) указанной суммой, тем самым подтверждая, что согласен покрыть потенциальные убытки. Т.е. купец, по сути, поручался за одну из сторон сделки. А это значит, что при подписании такого документа, он должен был проверить эту сторону сделки (ну или безоговорочно верить партнеру).
Если говорить на сегодняшнем языке, андеррайтинг это процедура проверки кредитором потенциального клиента.
И действительно, банк перед выдачей кредита, тем более, долгосрочного, ипотечного кредита, по которому выдается далеко не маленькая сумма, проверит все по полной программе.
Что же включает в себя ипотечный андеррайтинг?
Выдача ипотечного кредита это не только собственно его выдача, но еще и оформление обеспечения – залога объекта недвижимости.
С учетом этого ипотечный андеррайтинг включает в себя несколько процедур:
Процедура андеррайтинга клиента включает в себя несколько этапов: сбор и проверка информации о клиенте; его оценка и оценка вероятности погашения им кредита; расчет коэффициентов платежеспособности клиента; принятие предварительного решения по кредиту в части заемщика (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).
Для получения кредита гражданин заполняет анкету, указывает там определенную информацию о себе и представляет пакет документов.
Документы для ипотеки (заемщик). Что просят банки?
Вся информация сейчас довольно легко проверяется!
При проверке информации о клиенте, банк, как правило, использует и внешние и внутренние источники. Например, он может проверить работодателя на сайте ФНС, сверяя в т.ч. полученные там сведения с информацией в документах клиента.
Банк там же может проверить некоторые сведения и по самому физическому лицу (проверить задолженности, сверить данные ИНН и т.д.).
Для оценки адекватности дохода, указанного заемщиков, банк может сравнить заявленный доход со среднестатистическим по региону и по профессии, воспользовавшись интернетом и своими внутренними базами.
Хочу кредит. Как себя вести в банке?
Что такое плохая кредитная история?
И еще посмотрит наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Мы под колпаком у банков
Банк обязательно проверит информацию в представленных клиентом документах на предмет ее непротиворечивости в разных источниках.
Как правило, банки более тщательно проверяют клиента, если он работает в компании с небольшой численностью или у индивидуального предпринимателя, если он имеет отрицательную кредитную историю (такому клиенту вообще могут отказать), если клиент очень часто менял места работы, если занимаемая клиентом руководящая должность ну совсем не соответствует, например, его образованию.
После того, как информацию по клиенту проверили, банк рассчитывает так называемые коэффициенты платежеспособности — коэффициенты П/Д (отношение платежа по кредиту к доходу клиента) и О/Д (отношение всех обязательств клиента к доходу). Как правило, нормативное значение коэффициента П/Д не превышает 45% (с точки зрения минимизации риска банка классическое значение коэффициента должно быть не более 35%, но банки в погоне за клиентом упрощают свое отношение к риску и увеличивают этот норматив), а значение коэффициента О/Д не должно превышать 60%.
Рассчитав платежные коэффициенты банк определяет максимальную сумму кредита, которую он может дать конкретному клиенту.
Не забываем, что важную роль в ипотечном кредитовании играет обеспечение, а именно, залог жилой недвижимости.
Андеррайтинг предмета залога точно также включает в себя этап проверки информации, в данном случае, уже об объекте недвижимости, который будет предметом залога. Клиент представляет банку определенный пакет документов по объекту недвижимости.
Документы для ипотеки (предмет залога)
Для того, чтобы проверить информацию, банк может выехать по месту расположения объекта недвижимости и убедиться, что он, как минимум, существует, а также убедится в том, что объект соответствует информации, представленной клиентом.
Необходимо знать, что банк при формировании своего представления о цене объекта недвижимости руководствуется не только независимым отчетом об оценке, который при ипотеке обязателен, но и самостоятельно может провести определенные процедуры оценки стоимости недвижимости. По большей части эти процедуры включают сравнение цены по объекту и среднестатистических цен по аналогичным объектам в конкретном регионе. Для этого, например, может использоваться информация из интернета (специализированные базы недвижимости). Если банку что-то не нравится в цене объекта, он будет проверять его более тщательно.
Получить электронную выписку из ЕГРН
После проверки информации об объекте недвижимости, банк считает коэффициент К/З (отношение суммы кредита к его стоимости). Данный коэффициент, как правило, не должен превышать 90%. Минимум 10% клиент при покупке недвижимости должен внести за счет собственных средств. Зачастую при первоначальном взносе от 10% до 30% требуется дополнительное обеспечение, например, страхование финансовых рисков (так называемое, ипотечное страхование).
После того, как банк провел андеррайтинг клиента и объекта недвижимости, он принимает окончательное решение по ипотечному кредиту. Окончательное решение заключается в ответе «да» или «нет» на вопрос «давать кредит или нет«, и, если «да«, то на каких условиях.
Определяется максимальная сумма кредита и другие условия (срок, процентная ставка, необходимость дополнительного обеспечения). Причем максимальная сумма считается с учетом и дохода клиента и стоимости предмета залога.
Поможем, даже если банки отказывают!
Ипотека: Что такое андерайтинг? Как банки проверяют доход заемщиков? на сайте Недвио
При оформлении ипотечного кредита в банке каждый заемщик должен пройти процедуру так называемого андерайтинга и проверки доходов. О том что это такое и как это работает вы прочитаете в данной статье.
Что такое андеррайтинг?
В переводе на русский, английское слово underwriting означает «оценку и принятие рисков», «гарантию, подтверждение». А если говорить проще — проверку благонадежности заемщика. Разберемся в основных составляющих андеррайтинга.
Анализ доходов заещика
Естественно, каждый, кто хоть раз занимал деньги, оценивал риск их возврата. Обычно, рассуждение ведется примерно так: «да, я знаю этого человека, знаю, что он работает и это его временные трудности, не раз уже занимал, он возвращал без задержек и оговорок в полном объеме по договору». Или: «я знаю, что одолжу и не смогу вернуть свои деньги, хотя бы потому, что он не задерживается на одном месте и постоянно испытывает финансовые трудности».
Подобным образом рассуждают и банкиры. Поэтому и собирается информация о потенциальном заемщике, с целью установить его платежеспособность, риски невозврата инвестиций и степень ответственности перед долговыми обязательствами.
Вообще ежемесячная сумма доходов — это, конечно, ключевой момент и краеугольный камень, который влияет не только на принятие положительного решения, но и на размер кредита, который может быть предоставлен заемщику.
Если дело касается потребительских кредитов, которые редко превышают 100-200 тысяч рублей, то здесь все проходит по системе скоринг (быстрая оценка платежеспособности), более того некоторые банки не требуют даже подтверждение финансовой состоятельности.
Однако, если дело касается ипотечных кредитов, где фигурируют достаточно крупные суммы, которые берутся в долг на значительный промежуток времени, то практически все банки проводят глубокий андеррайтинг потенциального клиента.
Что нужно чтобы пройти андеррайтинг?
Для того, чтобы пройти андерайтинг, надо не иметь судимостей, долгов и нужно подтвердить свои доходы.
Для бюджетников и прочих работников с белой зарплатой достаточно предоставить справку 2-НДФЛ (в исключительных случаях форму документа о платежеспособности дает банк-кредитор). Если заемщик является предпринимателем, то ему потребуется представить бухгалтерские отчеты, балансы и прочие документы, связанные с финансовой стороной деятельности.
Почему способ подтверждения доходов влияет на процентную ставку?
От способа подтверждения доходов зависит процентная ставка. Если госслужащий или бюджетник имеет фиксированную стабильную зарплату, у кредитного отдела не будет сомнений о реальности возврата ссуды и процент по кредиту будет меньше.
В противном случае, банк себя защищает от возможного риска и увеличивает процент за использование предоставленных денежных средств. Такая ситуация может возникнуть, если работодатель готов лишь «на словах» подтвердить доход своего наемного сотрудника или это граждане так называемых «свободных» профессий – репетиторы, писатели, художники и т.д.
Что еще входит в андеррайтинг?
Кредитный эксперт, помимо размера доходов, анализирует и другие стороны личности заемщика. Это может быть образование, периодичность смены рабочего места, карьерный рост, семейное положение — в общем, все те моменты, которые так или иначе будут влиять на финансовое положение заемщика, а значит и на реальность возврата ссуды.
Кстати, многие думают, что люди профессий, сопряженных с серьезным риском для жизни, например пожарные или летчики, не будут допущены даже к процессу андеррайтинга. Это заблуждение. Таким заемщикам банки будут рады, правда могут потребовать застраховать здоровье и жизнь.
Кредитная история охарактеризует соискателя ипотечного кредита в плане его ответственности перед исполнением долговых обязательств. Естественно, никто не даст деньги взаймы тому, кто не считает себя обязанным погашать кредит вовремя и в полном объеме или скрывает существенную информацию. Такому клиенту, скорее всего, банки откажут в получении ипотечного кредита.
Как определяется максимальная сумма ипотечного кредита?
Сумма, на которую сможет рассчитывать заемщик, зависит от срока погашения и от того, какой процент доходов он сможет безболезненно выделять на это, чтобы хватало еще и на жизнь.
Как правило, банки устанавливают планку в 40-45% от ежемесячного дохода. И вот тут сыграет свою роль общий бюджет семьи, то есть доходы созаемщиков.
Как банки проверяют справки о доходах?
Принимая решение взять ипотечный кредит на покупку жилья, заемщик обязан предоставить полную, документально подтвержденную, информацию обо всех своих финансовых активах.
Далее следует проверка банком справки о доходах, и затем кредитная комиссия дает заключение о платежеспособности клиента и либо удовлетворяет запрос, либо отказывает в получении ипотечного кредита.
«Без бумажки ты букашка»
Известное всем изречение, однако, в данном случае каждая «бумажка» имеет серьезную важность и не только для кредитора. Банкир должен реально оценить потенциального клиента.
«Просто так» крупную сумму на покупку дома, даже под залог купленного жилья, никто из банков не даст. Следует хорошо осознавать, что банку, по сути дела, абсолютно не нужна недвижимость (которую, в конечном счете, придется самому реализовывать, чтобы покрыть выданный кредит), все же это финансовое учреждение, а не риэлторская контора. Поэтому и проводится всесторонний анализ или андеррайтинг платежеспособности заемщика.
Банки часто требуют справку 2-НДФЛ. Однако вся проблема в том, что в России многие (даже вполне успешные и платежеспособные) граждане вынуждены работать в отсутствие трудового договора и получать «серую» зарплату (в конверте). Чаще всего такие ситуации возникают в небольших, частных предприятиях, они проводят по «белой» схеме выплату лишь малой толики того, что на самом деле получает сотрудник, а остальные денежные средства вручаются в известном «конвертике».
Естественно, такие обстоятельства существенно влияют на размер кредита. В этом случае у каждого банка есть своя разработанная форма подтверждения доходов. И очень хорошо, если она становится дополнением к справке 2-НДФЛ, но надеяться на минимальную ставку по ипотеке в этом случае не стоит. Скорее всего, она будет до 1% выше, и для значительных сумм, которые нужны для покупки жилья, это весьма ощутимая нагрузка.
Как доказать платежеспособность при «черной» зарплате?
Ситуация, когда вся зарплата отдается «на руки», без проведения через бухгалтерию, сегодня в России — достаточно частое явление. Что делать в этом случае?
Та же справка по форме банка может решить ситуацию в пользу потенциального заемщика. Более того, проверка некоторыми банками справок о доходах не практикуется, а заменяется личной встречей менеджера кредитного отдела с работодателем потенциального клиента.
В этом случае достаточно его словесного подтверждения указанных доходов. Но, за все надо платить, поэтому процент по ипотечному кредиту выходит несколько больше, чем при «белых» доходах.
Какие факторы учитывают банки при анализе заемщика?
Зарплата не всегда бывает единственным источником пополнения семейного бюджета. Возможно, у заемщика есть уже есть другое жилье, которое сдается в поднаем, а это стабильный ежемесячный доход, который может быть зачислен в актив, хотя не повлияет на снижение процентной ставки. Более того, положительную роль сыграют и денежные накопления, и наличие дополнительного движимого и недвижимого имущества.
Конечно, это не столь важно как стабильная зарплата, но даст возможность банку-кредитору оценить «хозяйственность» потенциального клиента, его умение грамотно вести свои финансовые дела, аккумулировать накопления. Такие клиенты всегда предпочтительней чем те, которые «все что зарабатывают, то и тратят».
И последнее — как бы заемщик не просил об увеличении ипотечного займа, кредитный отдел будет настаивать на своем. Необходимо принципиальное условие, чтобы от совокупного семейного дохода, после уплаты ежемесячного долга банку, у заемщика оставалось порядка 60% доходов для поддержания нормального существования всех членов семьи. Все же не надо забывать, что в таких жестких финансовых условиях придется прожить много лет.
Возможно ли получить ипотечный кредит без подтверждения доходов?
В советское время получить справку о доходах было достаточно подтвердить трудоустройство населения проходило через отдел кадров, и зарплата выдавалась по общей платежной ведомости. Однако реалии сегодняшнего времени делают эту процедуру в некоторых случаях весьма проблематичной.
Лишь государственные и муниципальные учреждения, а также крупные коммерческие фирмы всю бухгалтерию ведут прозрачно. Большинство предприятий малого и среднего бизнеса договоры заключают не со всеми сотрудниками, хотя платят им приличные деньги. Как же в этом случае получить кредит, без официального подтверждения доходов?
Вариант первый
В каждом банке есть специальный порядок и форма, после заполнения которой, кредитная комиссия банка анализирует данные и принимает индивидуальное решение в отношении каждого заемщика.
Возможно, что потребуется личная встреча с руководителем предприятия, на котором трудится потенциальный ипотечный заемщик и его устное подтверждение. И этого чаще всего бывает достаточно при наличии положительного ответа из Национального банка кредитных историй.
Вариант второй
Соискатель имеет фиксированный ежемесячный доход, например, от сдачи квартиры или коммерческой недвижимости (на правах собственника) в аренду, или процент по ценным бумагам.
Возможно, что у заемщика есть дорогая недвижимость, к примеру, загородный дом или (на худой конец) — дорогой автомобиль. Но все эти варианты, так или иначе, должны быть подтверждены справками.
Вариант третий
Ряд банков, в том числе Банк Москвы и ВТБ, вообще выдают кредиты на основании всего двух документов. Это очень выгодно, если заемщик имеет возможность расплатиться по кредиту без проблем, но официальных справок подтверждающих платежеспособность, предоставить не может в принципе.
Людей из такой категории населения в России достаточно много: вольные художники и писатели, рабочие строительных профессий, которые оказывают свои услуги, в основном, индивидуально, частным образом. А сейчас добавилась и значительная армия тех, кто работает удаленно через интернет и неплохо на этом зарабатывает, однако им также нелегко собрать необходимые справки. Впрочем, бывает и экстренная ситуация, когда на сбор необходимого пакета документов попросту нет времени.
Некоторые банки предоставляют ипотечный заем до 15 миллионов рублей на основании одного паспорта, плюс на выбор одного из двух документов – водительских прав или свидетельства о пенсионном страховании.
Однако, чтобы доказать свою платежеспособность необходимо иметь минимум 35% наличными или 50% от стоимости выбранного объекта жилой недвижимости. Может потребоваться поместить означенную сумму на счет «Вклад в ипотеку». Также обязательным условием выдвигается страхование залогового имущества и ежегодное страхование жизни и трудоспособности.
При оформлении ипотечного кредита без подтверждения доходов, процент за его использование будет несколько больше. Если это рублевый заем, в зависимости от срока погашения, он будет составлять от 12,45% до 14,1%. В иностранной валюте ипотечный кредит предоставляется сроком до 50 лет под 10% годовых и единоразовым взносом более половины суммы. Никаких поручителей не требуется.
Кому без проблем дадут ипотечный кредит без подтверждения доходов?
Чаще всего банки предоставляют такие кредиты заемщикам с государственной поддержкой по программе «Военной ипотеки» и «Молодая семья». Стоит упомянуть и пресловутый «материнский капитал», где не требуется первоначального взноса наличными вообще. Однако следует заметить, что далеко не во всех банках предусмотрена такая возможность.
Как купить дом без первоначального взноса и подтверждения доходов?
Если у потенциального заемщика нет средств ни на первоначальный взнос, и нет подтверждающих справок о доходах, в принципе можно найти банк, который выдаст кредит на покупку жилья. Принцип получения такого кредита достаточно прост — нужно просто открыть счет в этом банке-кредиторе и в течение полугода регулярно пополнять его, тем самым подтверждая свою кредитоспособность.
Что делать, если после оформления ипотеки, изменился доход?
Прежде, чем брать ипотечный заем, важно для себя четко определить какое изменение дохода, после оформления кредита, может произойти в будущем в семейном бюджете. Насколько реально будет его выплачивать в сложившихся финансовых условиях? Вот почему банки очень строго следят, чтобы совокупный ежемесячный доход заемщика составлял не менее 60% от суммы ежемесячного взноса.
Однако не всегда имеет место финансовая стабильность у отдельно взятого заемщика. Сегодня у него все вполне благополучно и может быть хороший доход, позволяющий существовать безбедно, а завтра — все может измениться, причем как в лучшую, так и в худшую сторону.
Как быть с ипотекой если доход упал?
Такая ситуация характерна в периоды экономической стагнации и кризисов, когда предприятия закрываются и масса людей остается без работы, а значит — и средств к существованию.
Что делать заемщику в таком случае? Скрываться от кредиторов, тем самым подталкивая себя к бездне, которая затягивает в долговую яму и на всю жизнь портить кредитную историю, либо честно договориться с банком?
Решение есть — можно реструктурировать банковский долг, то есть договориться с банком на временное послабление финансового бремени, по причине изменения дохода после оформления кредита.
Увы, сейчас, в условиях экономического кризиса, такие острые ситуации довольно частое явление. И хотя потеря одного места работы может быть быстро решена устройством на другое, ситуация с тяжелой болезнью или несчастным случаем, от которых не застрахован никто, на время может лишить заемщика стабильно высокого заработка, тогда банк пойдет навстречу и изменит порядок выплаты.
Однако для этого должны быть представлены веские доказательства временной неплатежеспособности:
Как быть с ипотекой, если доход вырос?
Такое тоже случается. В этом случае есть возможность гасить кредит большими ежемесячными суммами, что в соответствии с новыми поправками в ГК РФ уже не влечет штрафных санкций.
Далее, следует помнить, что все изменения должны быть подтверждены официальными документами. Это особенно важно, когда кредит погашается досрочно и полностью.
Ситуация, что случится какой-либо сбой в системе и не произойдет закрытие долга в установленном порядке, может сыграть негативную роль в будущем, например, если вы задумали оформить дарственную или продать вашу недвижимость.
Вторая неприятность может ожидать при оформлении нового кредита, даже не столь важно, на какие цели, возможно даже и нового ипотечного. Рассматривая вопрос одобрения, электронная база кредитных историй покажет, что вы злостный неплательщик и потом можно долго оправдываться и обивать пороги банков, пока соберете доказательства противного, однако время может быть упущено.
Вот почему важно держать банк в курсе всех проблем с выплатами. И постараться реструктуировать долг, если это необходимо.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.