Андеррайтинг заемщика при ипотечном кредитовании
проблемы и решения
Светлана Казаринова рассказала, как проверяет своих клиентов, будущих ипотечников, и как помогает им преодолевать банковские барьеры. Мы не стали углубляться в сами инструменты проверки — о них мы подробно рассказали в статье Андеррайтинг кредитного брокера. Здесь сфокусировались именно на решении проблем, найденных во время проверки клиента. Итак, советы Светланы.
 | Светлана Казаринова Кредитный специалист, финансист с опытом более 20 лет. Руководит консалтинговой компанией КредитГрад, которая помогает получать ипотеки и бизнес-кредиты. |
Не занимайтесь благотворительностью: андеррайтинг стоит денег
Я не разделяю подход брокеров, которые бесплатно консультируют клиентов и проверяют их за свой счет. Это не бизнес, а благотворительность. Мое и ваше время стоит денег. В конце концов, вы платите аренду за офис, в котором работаете, поэтому даже бесплатная консультация оказывается совсем не бесплатной.
Чтобы продать консультацию, объясните клиенту, за что именно он должен заплатить. Расскажите, что справка из ЦККИ, отчет по кредитной истории и скоринг FICO не бесплатны. Да и ваше время должно оплачиваться, как, например, время юриста. Экспертность – ваш основной продукт и ресурс. Платная консультация повышает ваш статус, заставляет клиента уважительно относиться к вашему времени. Если клиент дико реагирует на платную консультацию, вам такой клиент не нужен. Он не заплатит за выполненную работу.
Используйте скоринг для убеждения клиента
Опытным брокерам скоринговый балл не нужен. Они поймут причины банковских отказов по биографии клиента и его кредитной истории. Но скоринг полезно показать самому клиенту. Допустим, к вам пришел отказник. Он недоуменно разводит руками, мол, у меня все в порядке и с работой, и с финансами, но банки почему-то отказывают. Самый быстрый способ выяснить причины отказов — запросить скоринг FICO и показать его клиенту.
Скоринг FICO доходчиво объясняет, почему заемщику банки не дают кредит
Когда скоринговый балл низкий, поможет повышение первого взноса, привлечение созаемщика, выбор банка «второго эшелона» и компенсирующие факторы. Ниже расскажу подробнее о каждом способе.
Первоначальный взнос — самый простой и быстрый способ компенсировать низкий скоринговый балл. Чем больше взнос, тем ниже проходной балл.
Если у заемщика хорошие отношения с близкими родственниками, можно привлечь созаемщиков. Молодые люди чаще всего привлекают в качестве созаемщиков родителей.
Когда взнос ограничен и нет созаемщиков, идем в банки «второго эшелона». Это не самые крупные региональные банки: Уралсиб, АК Барс, УБРиР и др. В таких банках меньше автоматизации и больше ручной работы. Машине вы не докажете, что ваш заемщик надежный и ответственный плательщик, а человека убедить можно. В качестве аргументов для убеждения используйте так называемые компенсирующие факторы: пояснительные записки, дипломы, награды, сертификаты и т.д.
Ко мне однажды обратился дальнобойщик, которому не давали кредит. Банки расценивают его профессию как высокорисковую. Я выяснила, что клиент афганец, с медалями и орденами. Мы собрали все его регалии и перечислили их в пояснительной записке. Кредит одобрили.
Запрашивайте кредитную историю обоих супругов
Если клиент женат или замужем, наводите справки сразу о двух супругах. Потому что банк проверит обоих. Если окажется, что кредитная история мужа или жены испорчена, выручит брачный договор. По брачному договору «проблемный» супруг отказывается от притязаний на ипотечное имущество. Часто брачный договор предлагают заключить сами банки по своим образцам.
Обратилась женщина, хотела купить “первичку” в ипотеку. Из пяти заявок пять отказов. Она сетовала на то, что банк не доверяет ее доходу в семейном бизнесе — она работает на отца. Оказалось, что главная причина отказов — муж с просрочками в кредитной истории. Когда «вывели» из сделки мужа через брачный контракт, ипотеку одобрили.
Проверяйте кредитную историю даже тех клиентов, которые никогда не брали кредитов. Это нужно, чтобы исключить риск задвоения данных. В зоне риска люди с распространенными фамилиями: Ивановы, Кузнецовы, Петровы и т.д.
У меня был клиент, у которого арестовали за долги автомобиль. При этом человек никогда не брал кредитов. Оказалось, что в его городе живет полный однофамилец с проблемными долгами. А мой клиент автоматом получал во всех банках отказы. Пришлось писать заявления в банки и БКИ, чтобы исправить ошибку.
Проверьте реалистичность 2НДФЛ и посмотрите средние зарплаты по рынку
С доходами клиента могут быть две проблемы: справка 2НДФЛ с завышенной зарплатой и реальная зарплата сильно выше рыночной. Поддельную справку о зарплате могут проверить звонком в компанию: мол, действительно ли гражданин Иванов получает у вас 150 000 рублей. Второй способ — сверка с налоговыми отчислениями в пенсионный фонд. Если отчисления не соответствуют уровню заработной платы, справку 2НДФЛ сочтут недействительной. Поэтому удостоверьтесь, что клиент предоставит реальный размер дохода в банк.
Другой случай — доход выше рыночного. Я работала с косметологом, которая получала зарплату, гораздо больше рыночной. Для банка любая «аномалия» может послужить стоп-фактором. Я в таких случаях навожу справки о клиенте и пишу пояснительную записку, почему клиент столько получает. Собираю все грамоты, сертификаты и характеристики от работодателей, рассказываю о компании: где находится, что и кому продает и т.д.. С таким пояснением банки кредиты дают более охотно.
Средние зарплаты можно посмотреть на сайтах с работой, например, Хэдхантер и на сайте федеральной службы госстатистики (www.gks.ru).
Пояснительные записки помогают даже в безнадежных случаях
Например, обратился ко мне молодой человек с проблемой в получении ипотеки. Посмотрела кредитную историю — просрочки. Оказалось, что в недалеком прошлом клиент пользовался кредитной картой, забыл полностью закрыть долг и на крошечном остатке образовалась девятимесячная просрочка. В таких случаях обычно советуют исправлять кредитную историю небольшими потребами. Я поступила иначе. Написала пояснительную записку, в которой рассказала о просрочке: клиент забыл о кредитке, поздно спохватился и т.д. В результате ипотеку одобрили.
Боле того, пояснительная записка помогла клиенту с судимостью и тюремным сроком получить ипотеку. Я объяснила банку характер преступления, доказала платежеспособность клиента. Кредит одобрили.
Запомнить:
Берите деньги за консультацию и андеррайтинг. У вас бизнес, а не благотворительный фонд.
Если пришел отказник, запросите по нему скоринг. Он доходчиво объяснит клиенту причины отказов.
Что делать, если скоринговый балл низкий:
• Если работаете с супружеской парой, проверьте кредитные истории обоих. Исключите из сделки супруга с плохой кредитной историей с помощью брачного контракта.
• Возьмите характеристику с места работы, где работодатель напишет, что заемщик — ответственный и надежный сотрудник.
• Соберите все «регалии» клиента: дипломы, сертификаты, награды, медали.
• Если у клиента проблемы с кредитной историей, запятнанная репутация и нестабильный по мнению банка доход, напишите вместе с клиентом пояснительную записку, в которой вы аргументированно доказать платежеспособность и ответственность клиента.
Соберите все это аккуратной стопочкой и приложите к пакету документов.
Удостоверьтесь в корректности 2НДФЛ. По липовой справке клиент рискует получить отказ. Если зарплата вашего клиента сильно выше рыночной, напишите банку причины в пояснительной записке.
Пояснительные записки помогают получить кредит даже “непроходным” клиентам. Главное, доказать платежеспособность и ответственность клиента.
Читайте также
Брокеры рассказали, как по скорингу распределяют клиентский поток и подбирают аргументы в разговоре с клиентами.
В интервью для ЭБК system кредитный брокер Ольга Конарева рассказала, как внедрить платные консультации.
Мы разобрали основные проблемы при работе с лидами на БФЛ и предложили способы их преодолеть. Все советы основаны на опыте общения с юридическими компаниями и отработаны на практике.
ЭБК system
Кредитным брокерам
Агентствам недвижимости
Обучение
Спецпроекты
Новое в системе
Ваша заявка принята
В ближайшее время с вами свяжется наш менеджер. Благодарим, что воспользовались нашим сервисом.
Восстановление пароля
Введите email, указанный при регистрации. На него мы вышлем инструкции по восстановлению пароля.
Напишите нам
Перезвонить мне
Заявка
Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами в течение рабочего дня.
Оставить свой отзыв
Оставить заявку на размещение рекламы
Согласие на обработку персональных данных
Настоящим, Пользователь дает свое согласие Обществу с ограниченной «ЭкспертБизнесКонсалтинг», ОГРН 1096673009212, адрес: г. Москва, территория «Сколково», ул. Нобеля, д. 7, эт. 1 пом. 148, рабочее место 1. (далее – «Общество» или «Оператор») на обработку, хранение и передачу через Интернет своих персональных данных с использованием средств криптографической защиты и подтверждает, что дает такое согласие, действуя по своей воле и в своих интересах.
Согласие дается Пользователем для следующих целей: целью однозначной идентификации Пользователя как пользователя продуктов Компании, требующих идентификации, использования Системы и ее функций, доступных в личном кабинете, включая обработку заявки, формирования и анализа оценки кредитоспособности, как в формате суждения, так и в оцифрованном виде (скоринговый бал), в том числе и в агрегированном виде (оценка, основанная на нескольких информационных и аналитических источниках), для своевременного информирования Пользователя об оказываемых Оператором услугах, а также включения Пользователя в базу потенциальных Пользователей Партнеров, в том числе для предложения Пользователю услуг Партнеров по телефону, в почтовых отправлениях, в sms-сообщениях или в тексте электронных писем/сообщений (push-уведомления), получения услуг от Партнеров, связанных с оперативным получением доступа к кредитным, банковским, страховым и иным продуктам Партнеров.
Для целей настоящего Согласия, под персональными данными понимается любая информация, прямо или косвенно относящаяся к Пользователю, как к субъекту персональных данных, переданных Пользователем лично на сайте exbico.ru в сети Интернет, в соответствии со следующим перечнем: фамилия, имя, отчество, гражданство, пол, год, месяц, дата и место рождения, адрес места жительства, почтовый адрес, номер и серия документа, удостоверяющего личность, страховой номер индивидуального лицевого счёта, домашний, рабочий, мобильный телефоны, адрес электронной почты, данные о пользовательском устройстве (среди которых разрешение, версия и другие атрибуты, характеризуемые пользовательское устройство), данные, характеризующие аудиторные сегменты, параметры сессии, данные о времени посещения Сайта, идентификатор пользователя, хранимый в cookie-файлах, Cookie-файлы, IP- адрес, данные о доверенном лице, а также иная информация, которая необходима в указанных целях. Настоящее Согласие Пользователя предоставляется на осуществление любых законных действий в отношении персональных данных Пользователя, которые необходимы или желаемы для достижения указанных выше целей, включая, без ограничения: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передача третьим лицам), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных, обработку персональных данных для целей статистического учета и научного анализа, а также осуществление любых иных действий с персональными данными Пользователя в рамках действующего законодательства Российской Федерации.
Обработка персональных данных осуществляется с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): получение, хранение, комбинирование, передача, а также обработка с помощью различных средств связи (сеть Интернет) или любая другая обработка персональных данных Пользователя в соответствии с указанными выше целями и действующим законодательством Российской Федерации.
Настоящим Пользователь выражает согласие и разрешает (в том числе третьим лицам) объединять персональные данные в информационную систему персональных данных и обрабатывать персональные данные с помощью средств автоматизации либо без использования средств автоматизации, а также с помощью иных программных средств, а также обрабатывать его персональные данные для продвижения товаров, работ, услуг на рынке, для информирования о проводимых акциях и предоставляемых скидках.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что в случае необходимости предоставления персональных данных для достижения указанных выше целей третьим лицам, а равно как при привлечении третьих лиц к оказанию услуг в указанных выше целях, Общество вправе в необходимом объеме раскрывать для совершения вышеуказанных действий информацию о Пользователе лично (включая персональные данные Пользователя) таким третьим лицам, их работникам и иным уполномоченным ими лицам, а также предоставлять таким лицам соответствующие документы, содержащие такую информацию.
При этом Общество гарантирует обеспечение безопасности переданных персональных данных. Пользователь предупрежден, что Оператор вправе передавать его персональные данные для указанных выше целей третьим лицам только при условии соблюдения ими требований законодательства Российской Федерации об обеспечении ими конфиденциальности персональных данных и безопасности персональных данных при их обработке.
Настоящее Согласие на обработку персональных данных является бессрочным, действует с момента его получения Оператором посредствам регистрации Пользователя на сайте exbico.ru, путем проставления «галочки», и может быть отозвано посредством направления письменного заявления в адрес Оператора по адресу электронной почты: support@exbico.ru или по почтовому адресу: 620041, г. Екатеринбург, ул. Красина, д. 7, а/я 160.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что Пользователь самостоятельно и полностью несет ответственность за предоставленные им – персональные данные, включая их полноту, достоверность, недвусмысленность и относимость непосредственно к Пользователю.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что обладает всей полнотой правоспособности для выражения данного согласия и выражает свое согласие.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что с правами и обязанностями в соответствии с Федеральным законом «О персональных данных», в т.ч. порядком отзыва согласия на обработку персональных данных ознакомлен.
Пользователю необходимо держать в тайне пароль от личного кабинета на сайте Оператора по адресу: exbico.ru, а также обеспечить безопасность доступа к электронной почте, на которую будет зарегистрирован его личный кабинет. Если по каким-то причинам Пользователь не будете уверен в сохранности своего пароля, Пользователь обязан незамедлительно обратиться к администратору сайта Оператора с целью его смены. В обратном случае ответственность за утечку персональной информации Пользователя будет лежать исключительно на Пользователе. Со своей стороны, администратор сайта Оператора гарантирует безопасность Пользовательских данных.
Идентификация Пользователя представляет собой процедуру однозначного установления личности Пользователя по предоставляемым им персональным данным и проводится по добровольному заявлению Пользователя.
Андеррайтинг в кредитовании
Андеррайтинг (англ. underwriting – «подписка») имеет несколько значений в финансовом секторе, одно из них – оценка рисков при принятии решении о предоставлении кредита или при заключении любого другого договора.
Каждый банк имеет свою собственную систему анализа заемщика. Можно выделить три основных направления: оценка уровня доходов заемщика, анализ его кредитной истории, оценка обеспечения, которое предоставляется заемщиком по кредиту.
По результатам проверки банк либо дает свое согласие на выдачу кредита, либо отказывает в этом. Кредитная организация может также принять решение о предоставлении займа не на тех условиях, которые запрашивал клиент. Например, банк может уменьшить сумму кредита и/или увеличить процентную ставку.
Можно выделить два типа андеррайтинга: автоматический (скоринг) и индивидуальный.
Автоматическая проверка банком осуществляется при экспресс-оценке платежеспособности заемщика в потребительском кредитовании на небольшие суммы (например, POS-кредитование, экспресс-кредитование). Сотрудник банка заносит в специальную программу информацию о заемщике, на основании которой программа присваивает баллы. По результатам набранных баллов принимается решение по кредиту. Такая упрощенная проверка может занимать от 5 минут до 1 часа.
Индивидуальный андеррайтинг применяется при кредитовании на крупные суммы (автокредитование, ипотека и т. д.). В процессе оценки заемщика взаимодействует несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности. Ими производится тщательная проверка информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от 1 до 10 дней.
Окончательное решение по заявке в этом случае выносит андеррайтер, который анализирует информацию, предоставленную клиентом и смежными службами. Также для подтверждения данных из анкеты сотрудником обычно совершаются звонки работодателю и заемщику.
Ипотека и недвижимость
Термин «андеррайтинг» (underwriter) появился в период становления морского страхования, когда при заключении сделки в качестве третьей стороны выступал купец, ставящий свою подпись (write) под (under) указанной суммой, тем самым подтверждая, что согласен покрыть потенциальные убытки. Т.е. купец, по сути, поручался за одну из сторон сделки. А это значит, что при подписании такого документа, он должен был проверить эту сторону сделки (ну или безоговорочно верить партнеру).
Если говорить на сегодняшнем языке, андеррайтинг это процедура проверки кредитором потенциального клиента.
И действительно, банк перед выдачей кредита, тем более, долгосрочного, ипотечного кредита, по которому выдается далеко не маленькая сумма, проверит все по полной программе.
Что же включает в себя ипотечный андеррайтинг?
Выдача ипотечного кредита это не только собственно его выдача, но еще и оформление обеспечения – залога объекта недвижимости.
С учетом этого ипотечный андеррайтинг включает в себя несколько процедур:
Процедура андеррайтинга клиента включает в себя несколько этапов: сбор и проверка информации о клиенте; его оценка и оценка вероятности погашения им кредита; расчет коэффициентов платежеспособности клиента; принятие предварительного решения по кредиту в части заемщика (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).
Для получения кредита гражданин заполняет анкету, указывает там определенную информацию о себе и представляет пакет документов.
Документы для ипотеки (заемщик). Что просят банки?
Вся информация сейчас довольно легко проверяется!
При проверке информации о клиенте, банк, как правило, использует и внешние и внутренние источники. Например, он может проверить работодателя на сайте ФНС, сверяя в т.ч. полученные там сведения с информацией в документах клиента.
Банк там же может проверить некоторые сведения и по самому физическому лицу (проверить задолженности, сверить данные ИНН и т.д.).
Для оценки адекватности дохода, указанного заемщиков, банк может сравнить заявленный доход со среднестатистическим по региону и по профессии, воспользовавшись интернетом и своими внутренними базами.
Хочу кредит. Как себя вести в банке?
Что такое плохая кредитная история?
И еще посмотрит наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Мы под колпаком у банков
Банк обязательно проверит информацию в представленных клиентом документах на предмет ее непротиворечивости в разных источниках.
Как правило, банки более тщательно проверяют клиента, если он работает в компании с небольшой численностью или у индивидуального предпринимателя, если он имеет отрицательную кредитную историю (такому клиенту вообще могут отказать), если клиент очень часто менял места работы, если занимаемая клиентом руководящая должность ну совсем не соответствует, например, его образованию.
После того, как информацию по клиенту проверили, банк рассчитывает так называемые коэффициенты платежеспособности — коэффициенты П/Д (отношение платежа по кредиту к доходу клиента) и О/Д (отношение всех обязательств клиента к доходу). Как правило, нормативное значение коэффициента П/Д не превышает 45% (с точки зрения минимизации риска банка классическое значение коэффициента должно быть не более 35%, но банки в погоне за клиентом упрощают свое отношение к риску и увеличивают этот норматив), а значение коэффициента О/Д не должно превышать 60%.
Рассчитав платежные коэффициенты банк определяет максимальную сумму кредита, которую он может дать конкретному клиенту.
Не забываем, что важную роль в ипотечном кредитовании играет обеспечение, а именно, залог жилой недвижимости.
Андеррайтинг предмета залога точно также включает в себя этап проверки информации, в данном случае, уже об объекте недвижимости, который будет предметом залога. Клиент представляет банку определенный пакет документов по объекту недвижимости.
Документы для ипотеки (предмет залога)
Для того, чтобы проверить информацию, банк может выехать по месту расположения объекта недвижимости и убедиться, что он, как минимум, существует, а также убедится в том, что объект соответствует информации, представленной клиентом.
Необходимо знать, что банк при формировании своего представления о цене объекта недвижимости руководствуется не только независимым отчетом об оценке, который при ипотеке обязателен, но и самостоятельно может провести определенные процедуры оценки стоимости недвижимости. По большей части эти процедуры включают сравнение цены по объекту и среднестатистических цен по аналогичным объектам в конкретном регионе. Для этого, например, может использоваться информация из интернета (специализированные базы недвижимости). Если банку что-то не нравится в цене объекта, он будет проверять его более тщательно.
Получить электронную выписку из ЕГРН
После проверки информации об объекте недвижимости, банк считает коэффициент К/З (отношение суммы кредита к его стоимости). Данный коэффициент, как правило, не должен превышать 90%. Минимум 10% клиент при покупке недвижимости должен внести за счет собственных средств. Зачастую при первоначальном взносе от 10% до 30% требуется дополнительное обеспечение, например, страхование финансовых рисков (так называемое, ипотечное страхование).
После того, как банк провел андеррайтинг клиента и объекта недвижимости, он принимает окончательное решение по ипотечному кредиту. Окончательное решение заключается в ответе «да» или «нет» на вопрос «давать кредит или нет«, и, если «да«, то на каких условиях.
Определяется максимальная сумма кредита и другие условия (срок, процентная ставка, необходимость дополнительного обеспечения). Причем максимальная сумма считается с учетом и дохода клиента и стоимости предмета залога.
Поможем, даже если банки отказывают!
Ипотека: Что такое андерайтинг? Как банки проверяют доход заемщиков? на сайте Недвио
При оформлении ипотечного кредита в банке каждый заемщик должен пройти процедуру так называемого андерайтинга и проверки доходов. О том что это такое и как это работает вы прочитаете в данной статье.
Что такое андеррайтинг?
В переводе на русский, английское слово underwriting означает «оценку и принятие рисков», «гарантию, подтверждение». А если говорить проще — проверку благонадежности заемщика. Разберемся в основных составляющих андеррайтинга.
Анализ доходов заещика
Естественно, каждый, кто хоть раз занимал деньги, оценивал риск их возврата. Обычно, рассуждение ведется примерно так: «да, я знаю этого человека, знаю, что он работает и это его временные трудности, не раз уже занимал, он возвращал без задержек и оговорок в полном объеме по договору». Или: «я знаю, что одолжу и не смогу вернуть свои деньги, хотя бы потому, что он не задерживается на одном месте и постоянно испытывает финансовые трудности».
Подобным образом рассуждают и банкиры. Поэтому и собирается информация о потенциальном заемщике, с целью установить его платежеспособность, риски невозврата инвестиций и степень ответственности перед долговыми обязательствами.
Вообще ежемесячная сумма доходов — это, конечно, ключевой момент и краеугольный камень, который влияет не только на принятие положительного решения, но и на размер кредита, который может быть предоставлен заемщику.
Если дело касается потребительских кредитов, которые редко превышают 100-200 тысяч рублей, то здесь все проходит по системе скоринг (быстрая оценка платежеспособности), более того некоторые банки не требуют даже подтверждение финансовой состоятельности.
Однако, если дело касается ипотечных кредитов, где фигурируют достаточно крупные суммы, которые берутся в долг на значительный промежуток времени, то практически все банки проводят глубокий андеррайтинг потенциального клиента.
Что нужно чтобы пройти андеррайтинг?
Для того, чтобы пройти андерайтинг, надо не иметь судимостей, долгов и нужно подтвердить свои доходы.
Для бюджетников и прочих работников с белой зарплатой достаточно предоставить справку 2-НДФЛ (в исключительных случаях форму документа о платежеспособности дает банк-кредитор). Если заемщик является предпринимателем, то ему потребуется представить бухгалтерские отчеты, балансы и прочие документы, связанные с финансовой стороной деятельности.
Почему способ подтверждения доходов влияет на процентную ставку?
От способа подтверждения доходов зависит процентная ставка. Если госслужащий или бюджетник имеет фиксированную стабильную зарплату, у кредитного отдела не будет сомнений о реальности возврата ссуды и процент по кредиту будет меньше.
В противном случае, банк себя защищает от возможного риска и увеличивает процент за использование предоставленных денежных средств. Такая ситуация может возникнуть, если работодатель готов лишь «на словах» подтвердить доход своего наемного сотрудника или это граждане так называемых «свободных» профессий – репетиторы, писатели, художники и т.д.
Что еще входит в андеррайтинг?
Кредитный эксперт, помимо размера доходов, анализирует и другие стороны личности заемщика. Это может быть образование, периодичность смены рабочего места, карьерный рост, семейное положение — в общем, все те моменты, которые так или иначе будут влиять на финансовое положение заемщика, а значит и на реальность возврата ссуды.
Кстати, многие думают, что люди профессий, сопряженных с серьезным риском для жизни, например пожарные или летчики, не будут допущены даже к процессу андеррайтинга. Это заблуждение. Таким заемщикам банки будут рады, правда могут потребовать застраховать здоровье и жизнь.
Кредитная история охарактеризует соискателя ипотечного кредита в плане его ответственности перед исполнением долговых обязательств. Естественно, никто не даст деньги взаймы тому, кто не считает себя обязанным погашать кредит вовремя и в полном объеме или скрывает существенную информацию. Такому клиенту, скорее всего, банки откажут в получении ипотечного кредита.
Как определяется максимальная сумма ипотечного кредита?
Сумма, на которую сможет рассчитывать заемщик, зависит от срока погашения и от того, какой процент доходов он сможет безболезненно выделять на это, чтобы хватало еще и на жизнь.
Как правило, банки устанавливают планку в 40-45% от ежемесячного дохода. И вот тут сыграет свою роль общий бюджет семьи, то есть доходы созаемщиков.
Как банки проверяют справки о доходах?
Принимая решение взять ипотечный кредит на покупку жилья, заемщик обязан предоставить полную, документально подтвержденную, информацию обо всех своих финансовых активах.
Далее следует проверка банком справки о доходах, и затем кредитная комиссия дает заключение о платежеспособности клиента и либо удовлетворяет запрос, либо отказывает в получении ипотечного кредита.
«Без бумажки ты букашка»
Известное всем изречение, однако, в данном случае каждая «бумажка» имеет серьезную важность и не только для кредитора. Банкир должен реально оценить потенциального клиента.
«Просто так» крупную сумму на покупку дома, даже под залог купленного жилья, никто из банков не даст. Следует хорошо осознавать, что банку, по сути дела, абсолютно не нужна недвижимость (которую, в конечном счете, придется самому реализовывать, чтобы покрыть выданный кредит), все же это финансовое учреждение, а не риэлторская контора. Поэтому и проводится всесторонний анализ или андеррайтинг платежеспособности заемщика.
Банки часто требуют справку 2-НДФЛ. Однако вся проблема в том, что в России многие (даже вполне успешные и платежеспособные) граждане вынуждены работать в отсутствие трудового договора и получать «серую» зарплату (в конверте). Чаще всего такие ситуации возникают в небольших, частных предприятиях, они проводят по «белой» схеме выплату лишь малой толики того, что на самом деле получает сотрудник, а остальные денежные средства вручаются в известном «конвертике».
Естественно, такие обстоятельства существенно влияют на размер кредита. В этом случае у каждого банка есть своя разработанная форма подтверждения доходов. И очень хорошо, если она становится дополнением к справке 2-НДФЛ, но надеяться на минимальную ставку по ипотеке в этом случае не стоит. Скорее всего, она будет до 1% выше, и для значительных сумм, которые нужны для покупки жилья, это весьма ощутимая нагрузка.
Как доказать платежеспособность при «черной» зарплате?
Ситуация, когда вся зарплата отдается «на руки», без проведения через бухгалтерию, сегодня в России — достаточно частое явление. Что делать в этом случае?
Та же справка по форме банка может решить ситуацию в пользу потенциального заемщика. Более того, проверка некоторыми банками справок о доходах не практикуется, а заменяется личной встречей менеджера кредитного отдела с работодателем потенциального клиента.
В этом случае достаточно его словесного подтверждения указанных доходов. Но, за все надо платить, поэтому процент по ипотечному кредиту выходит несколько больше, чем при «белых» доходах.
Какие факторы учитывают банки при анализе заемщика?
Зарплата не всегда бывает единственным источником пополнения семейного бюджета. Возможно, у заемщика есть уже есть другое жилье, которое сдается в поднаем, а это стабильный ежемесячный доход, который может быть зачислен в актив, хотя не повлияет на снижение процентной ставки. Более того, положительную роль сыграют и денежные накопления, и наличие дополнительного движимого и недвижимого имущества.
Конечно, это не столь важно как стабильная зарплата, но даст возможность банку-кредитору оценить «хозяйственность» потенциального клиента, его умение грамотно вести свои финансовые дела, аккумулировать накопления. Такие клиенты всегда предпочтительней чем те, которые «все что зарабатывают, то и тратят».
И последнее — как бы заемщик не просил об увеличении ипотечного займа, кредитный отдел будет настаивать на своем. Необходимо принципиальное условие, чтобы от совокупного семейного дохода, после уплаты ежемесячного долга банку, у заемщика оставалось порядка 60% доходов для поддержания нормального существования всех членов семьи. Все же не надо забывать, что в таких жестких финансовых условиях придется прожить много лет.
Возможно ли получить ипотечный кредит без подтверждения доходов?
В советское время получить справку о доходах было достаточно подтвердить трудоустройство населения проходило через отдел кадров, и зарплата выдавалась по общей платежной ведомости. Однако реалии сегодняшнего времени делают эту процедуру в некоторых случаях весьма проблематичной.
Лишь государственные и муниципальные учреждения, а также крупные коммерческие фирмы всю бухгалтерию ведут прозрачно. Большинство предприятий малого и среднего бизнеса договоры заключают не со всеми сотрудниками, хотя платят им приличные деньги. Как же в этом случае получить кредит, без официального подтверждения доходов?
Вариант первый
В каждом банке есть специальный порядок и форма, после заполнения которой, кредитная комиссия банка анализирует данные и принимает индивидуальное решение в отношении каждого заемщика.
Возможно, что потребуется личная встреча с руководителем предприятия, на котором трудится потенциальный ипотечный заемщик и его устное подтверждение. И этого чаще всего бывает достаточно при наличии положительного ответа из Национального банка кредитных историй.
Вариант второй
Соискатель имеет фиксированный ежемесячный доход, например, от сдачи квартиры или коммерческой недвижимости (на правах собственника) в аренду, или процент по ценным бумагам.
Возможно, что у заемщика есть дорогая недвижимость, к примеру, загородный дом или (на худой конец) — дорогой автомобиль. Но все эти варианты, так или иначе, должны быть подтверждены справками.
Вариант третий
Ряд банков, в том числе Банк Москвы и ВТБ, вообще выдают кредиты на основании всего двух документов. Это очень выгодно, если заемщик имеет возможность расплатиться по кредиту без проблем, но официальных справок подтверждающих платежеспособность, предоставить не может в принципе.
Людей из такой категории населения в России достаточно много: вольные художники и писатели, рабочие строительных профессий, которые оказывают свои услуги, в основном, индивидуально, частным образом. А сейчас добавилась и значительная армия тех, кто работает удаленно через интернет и неплохо на этом зарабатывает, однако им также нелегко собрать необходимые справки. Впрочем, бывает и экстренная ситуация, когда на сбор необходимого пакета документов попросту нет времени.
Некоторые банки предоставляют ипотечный заем до 15 миллионов рублей на основании одного паспорта, плюс на выбор одного из двух документов – водительских прав или свидетельства о пенсионном страховании.
Однако, чтобы доказать свою платежеспособность необходимо иметь минимум 35% наличными или 50% от стоимости выбранного объекта жилой недвижимости. Может потребоваться поместить означенную сумму на счет «Вклад в ипотеку». Также обязательным условием выдвигается страхование залогового имущества и ежегодное страхование жизни и трудоспособности.
При оформлении ипотечного кредита без подтверждения доходов, процент за его использование будет несколько больше. Если это рублевый заем, в зависимости от срока погашения, он будет составлять от 12,45% до 14,1%. В иностранной валюте ипотечный кредит предоставляется сроком до 50 лет под 10% годовых и единоразовым взносом более половины суммы. Никаких поручителей не требуется.
Кому без проблем дадут ипотечный кредит без подтверждения доходов?
Чаще всего банки предоставляют такие кредиты заемщикам с государственной поддержкой по программе «Военной ипотеки» и «Молодая семья». Стоит упомянуть и пресловутый «материнский капитал», где не требуется первоначального взноса наличными вообще. Однако следует заметить, что далеко не во всех банках предусмотрена такая возможность.
Как купить дом без первоначального взноса и подтверждения доходов?
Если у потенциального заемщика нет средств ни на первоначальный взнос, и нет подтверждающих справок о доходах, в принципе можно найти банк, который выдаст кредит на покупку жилья. Принцип получения такого кредита достаточно прост — нужно просто открыть счет в этом банке-кредиторе и в течение полугода регулярно пополнять его, тем самым подтверждая свою кредитоспособность.
Что делать, если после оформления ипотеки, изменился доход?
Прежде, чем брать ипотечный заем, важно для себя четко определить какое изменение дохода, после оформления кредита, может произойти в будущем в семейном бюджете. Насколько реально будет его выплачивать в сложившихся финансовых условиях? Вот почему банки очень строго следят, чтобы совокупный ежемесячный доход заемщика составлял не менее 60% от суммы ежемесячного взноса.
Однако не всегда имеет место финансовая стабильность у отдельно взятого заемщика. Сегодня у него все вполне благополучно и может быть хороший доход, позволяющий существовать безбедно, а завтра — все может измениться, причем как в лучшую, так и в худшую сторону.
Как быть с ипотекой если доход упал?
Такая ситуация характерна в периоды экономической стагнации и кризисов, когда предприятия закрываются и масса людей остается без работы, а значит — и средств к существованию.
Что делать заемщику в таком случае? Скрываться от кредиторов, тем самым подталкивая себя к бездне, которая затягивает в долговую яму и на всю жизнь портить кредитную историю, либо честно договориться с банком?
Решение есть — можно реструктурировать банковский долг, то есть договориться с банком на временное послабление финансового бремени, по причине изменения дохода после оформления кредита.
Увы, сейчас, в условиях экономического кризиса, такие острые ситуации довольно частое явление. И хотя потеря одного места работы может быть быстро решена устройством на другое, ситуация с тяжелой болезнью или несчастным случаем, от которых не застрахован никто, на время может лишить заемщика стабильно высокого заработка, тогда банк пойдет навстречу и изменит порядок выплаты.
Однако для этого должны быть представлены веские доказательства временной неплатежеспособности:
Как быть с ипотекой, если доход вырос?
Такое тоже случается. В этом случае есть возможность гасить кредит большими ежемесячными суммами, что в соответствии с новыми поправками в ГК РФ уже не влечет штрафных санкций.
Далее, следует помнить, что все изменения должны быть подтверждены официальными документами. Это особенно важно, когда кредит погашается досрочно и полностью.
Ситуация, что случится какой-либо сбой в системе и не произойдет закрытие долга в установленном порядке, может сыграть негативную роль в будущем, например, если вы задумали оформить дарственную или продать вашу недвижимость.
Вторая неприятность может ожидать при оформлении нового кредита, даже не столь важно, на какие цели, возможно даже и нового ипотечного. Рассматривая вопрос одобрения, электронная база кредитных историй покажет, что вы злостный неплательщик и потом можно долго оправдываться и обивать пороги банков, пока соберете доказательства противного, однако время может быть упущено.
Вот почему важно держать банк в курсе всех проблем с выплатами. И постараться реструктуировать долг, если это необходимо.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.