Эксперты разъяснили, можно ли считать недвижимым имуществом объекты на АЗС
 |
| Zoooom / Depositphotos.com |
В целях расчета налога на имущество с 2019 года такие основные средства, как топливно-раздаточные колонки на АЗС, навес над колонками, стела с ценами, надземные и поземные резервуары под ГСМ фактически могут быть признаны недвижимостью. К такому выводу пришли эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант» в рамках индивидуальной правовой консультации.
Проанализировав судебную практику и разъяснения налоговых органов, специалисты обозначили основания для квалификации объекта как недвижимого. Это наличие прочной связи объекта с землей и невозможность его перемещения без ущерба назначению, нереальность использования объекта без недвижимого имущества, изначальное предназначение объекта для использования как части недвижимости. Они сделали вывод, что движимым имуществом можно признать такие объекты АЗС, которые не предусматривались в проекте всего объекта недвижимого имущества, то есть самой станции, не участвуют в едином технологическом цикле, могут быть отделены от земли или не связаны со станцией функционально.
Вправе ли органы субъектов РФ изменять налоговую базу по налогу на имущество организаций? Узнайте из материала «Налог на имущество организаций» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Но в данном случае объекты имеют связь с землей, например, это стела с ценами и навес над колонками. Наличие перечисленных объектов также обязательно требуется для функционирования всего комплекса АЗС. Однако эксперты уточнили, что окончательную квалификацию объектов может осуществить суд, причем он, возможно, учтет данные бухучета объектов – сформирована ли их стоимость вместе с затратами на сооружение фундамента либо расходами на проектные работы.
Напомним, что объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается только недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса). Движимые объекты перестали облагаться налогом с 1 января этого года (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Азс налог на имущество
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Анализ судебной практики
Судьи зачастую исследуют следующий момент: являются ли спорные объекты неотъемлемой технологической (функциональной) частью недвижимого имущества. Ведь в силу положений статей 130, 133, 133.1 ГК РФ часть недвижимой вещи признается недвижимым имуществом.
Например, в постановлении от 04.06.2018 N Ф07-6257/2018 по делу N А42-5598/2017 АС Северо-Западного округа, принимая решение о квалификации палубных кранов в качестве недвижимого имущества (несмотря на то, что они легко могут быть демонтированы и перенесены на новое место), исходил из того, что «палубное оборудование и все установки, находящиеся на палубе судна, являются его неотъемлемой составляющей, без них она неработоспособна».
В постановлении АС Московского округа от 23.08.2018 N Ф05-12789/2018 по делу N А40-176218/2017 (определением ВС РФ от 11.12.2018 N 305-КГ18-20539 оставлено в силе) суд также учел, что «спорные основные средства «Технологические трубопроводы» и «Газоходы» изначально проектировались Обществом как объекты капитального строительства, объединенные единым технологическим (производственным) процессом (назначением) с иными основными средствами, включенными в установку «Реконструкция установки прокаливания кокса «П-этап», для получения прокаленного кокса».
Кроме того, суды оценивают доказательства того, являются ли спорные объекты частью имущественного комплекса*(3).
Таким образом, учитывая изложенное, полагаем, что указанные в вопросе объекты с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимого имущества в целях обложения налогом на имущество, так как входят в комплекс АЗС.
Однако этот вопрос в значительной степени является техническим, а не правовым, поскольку квалификация таких объектов, как здания, строения или сооружения, зависит от их технических характеристик. Отметим, что, рассматривая вопросы квалификации имущества как недвижимого или движимого, суды учитывают технологический процесс налогоплательщика и участие объектов имущества в нем (в частности, могут ли объекты имущества использоваться вне технологического процесса самостоятельно).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Объект обложения налогом на имущество организаций.
— Энциклопедия решений. Налог на имущество (для госсектора)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Бизнес призвал Собянина изменить список недвижимости с повышенным налогом
Общероссийская общественная организация малого и среднего бизнеса «Опора России» обратилась к мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой не расширять список объектов для налогообложения по кадастровой стоимости в 2021 году «в связи с беспрецедентной экономической ситуацией» в текущем году. Копия письма от 1 декабря, подписанного председателем Московского городского отделения «Опоры России» Александром Жарковым, есть у РБК. В организации подтвердили подлинность документа.
РБК направил запрос в пресс-службу мэра Москвы.
Перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, правительство Москвы утвердило 24 ноября: если в 2020-м в перечень входило около 33 тыс. помещений, то в 2021-м их число увеличилось почти до 37 тыс.
Кто платит повышенный налог на имущество
Кадастровая стоимость стала базой для расчета налога на имущество компаний с 2014 года. Эта оценка зависит от времени постройки здания, материалов, площади объекта, месторасположения и т.п. В идеале она должна быть близка к рыночный стоимости.
Налоги от кадастровой стоимости платят владельцы офисных и торговых комплексов и помещений в них, а также отдельных зданий и помещений, которые используются для офисов, торговли, общепита или бытового обслуживания. Перечень конкретных объектов, владельцы которых должны платить налог от кадастровой стоимости, каждый год формируют сами регионы. Налог на недвижимость компаний в Москве сейчас платится по кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2018 года (кадастровая переоценка недвижимости из-за пандемии была перенесена с 2020 года на 2021-й).
С 1 января 2020 года к недвижимости, налог на которую начисляется от кадастровой стоимости, Налоговый кодекс разрешил относить также жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, частные жилые дома и хозяйственные постройки, принадлежащие компаниям. Эти объекты власти не должны включать в особый перечень.
Когда именно заработают эти налоги, регионы решают самостоятельно. Например, Москва ввела налоги на все эти объекты, кроме объектов незавершенного строительства, с 1 января 2020 года, налог с недостроев начнет взиматься с 1 января 2021 года.
Москва в 2019 году получила от налога на имущество организаций, исчисленного по кадастровой стоимости, 91,3 млрд руб., что составляет 3,5% всех доходов столичного бюджета.
Базой для налога для остальной недвижимости компаний выступает среднегодовая балансовая стоимость, которая может быть в разы меньше кадастровой.
«Экономическая ситуация, вызванная эпидемиологической обстановкой, поставила бизнес в сложное положение, — напоминают в своем письме авторы из «Опоры России». — В подавляющем большинстве отраслей наблюдается ухудшение финансовых показателей. Дополнительная налоговая нагрузка усугубит состояние бизнеса, особенно в сегменте малого и среднего предпринимательства».
Спад деловой активности отразился на рыночной стоимости объектов недвижимости, уверены в «Опоре России». «Кадастровая стоимость в настоящее время существенно превосходит рыночную стоимость объектов. Таким образом, расчет налога от кадастровой стоимости будет экономически несправедлив», — резюмируют авторы письма.
Что не так с письмом и с самим перечнем
В своем обращении «Опора России», как признают опрошенные РБК юристы, допустила ошибку: в письме говорится, что расширение перечня в этом году произошло за счет жилых помещений, гаражей, машино-мест, нежилых объектов на земельных участках для личного подсобного хозяйства или ИЖС, объектов незавершенного строительства. Но на самом деле эти объекты не были включены в перечень, поскольку они начали облагаться налогом от кадастровой стоимости независимо от наличия их в перечне, указывает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Руководитель бюро по защите прав предпринимателей московского отделения «Опоры России» Алексей Петропольский, который участвовал в составлении письма, согласен, что перечисленные объекты действительно не включены в перечень. Однако, по словам Петропольского, в текущей экономической ситуации было бы целесообразно приостановить налогообложение по кадастровой стоимости и этих объектов: «Было бы идеально заморозить налогообложение этих объектов и не начинать налогообложения незавершенного строительства. Потому что незавершенное строительство в принципе не приносит деньги, а их только высасывает. Повышенный налог может привести к долгострою».
В пресс-службе департамента экономической политики и развития Москвы пояснили, что изменения в налогообложении нужны в частности, чтобы сделать невозможными существующие схемы по минимизации налога на имущество физических лиц путем регистрации недвижимости на организации. При этом для некоторых компаний действуют льготы, добавляют в департаменте, например, от налога освобождаются гаражи в собственности гаражно-строительных кооперативов, не должны платить его и владельцы многоэтажных гаражей-стоянок.
В то же время в новом перечне оказались объекты, владельцы которых не должны платить налог от кадастровой стоимости, указывает Пивоварчик. По подсчетам Consul Group, в утвержденный 24 ноября обновленный перечень несправедливо попали около 500 объектов. Среди них — производственные здания, помещения образовательных учреждений, котельные, комплексы АЗС, склады, спортивные объекты, проходные и КПП, сараи, здания трансформаторных подстанций.
«Информацию о том, что эти объекты являются, к примеру, АЗС или сараем, можно найти в Росреестре, но правительство Москвы как будто этого не знает», — удивляется Пивоварчик. Он полагает, что власти Москвы включают в перечень все объекты, которые находятся на участках, вид разрешенного использования которых подразумевает расположение офисных или торговых объектов, игнорируя тот факт, что сами объекты фактически не являются ни офисным, ни торговым центром. «Такое поведение нельзя считать ни законным, ни экономически обоснованным», — заключает Пивоварчик.
В департаменте экономической политики и развития Москвы подтвердили, что объекты, перечисленные Пивоварчиком, могут быть включены в перечень, если они расположены на земле с торгово-офисным видом разрешенного использования. Если объект ошибочно находится на таком участке, собственники могут инициировать необходимые уточнения по смене назначения участка или претендовать на льготу, которая снижает налог в четыре раза, что сопоставимо с размером налога, который бы уплачивался от балансовой стоимости, пояснили в департаменте.
Ошибочные включения в перечень действительно встречаются как в Москве, так и в других регионах, говорит управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт. Для того чтобы оспорить ошибку, собственник должен будет доказать, что его объект не используется под торговлю, офисы и т.п. «В судебной практике есть такие дела. Встречаются собственники, которые злоупотребляют своим правом и стараются замаскировать какие-то свои объекты, чтобы вывести их из-под повышенного налогообложения. Кто-то, наоборот, оказывается правым, и его объект исключают из перечня», — говорит Иккерт.
Какая поддержка нужна бизнесу
Предложение не расширять перечень объектов — абсурдно, поскольку оно нарушает принцип равноправия в налогообложении, уверен Сергей Пивоварчик. Он отмечает: владелец торгового центра, который его только что построил, получит преференцию из-за плохой ситуации на рынке, в то же время собственник недвижимости, которая была введена в эксплуатацию, к примеру, четыре года назад, окажется в невыгодном положении.
Собственники, которые построили объекты в этом году, сразу оказались в невыгодном положении, настаивает Петропольский. «Они, по сути, ничего не зарабатывали, пока строили. Те же, кто уже эксплуатировал здания, успели заработать, и в целом они изначально в более выгодном положении находились. Поэтому поддержать нужно именно новые объекты. Запустить сейчас торговый центр или офис — это фантастически тяжело», — уверен Петропольский.
Иккерт считает, что при введении налоговых льгот для собственников недвижимости будет корректнее прописать их для конкретной категории недвижимости, а не устанавливать мораторий.
Кроме расширения перечня объектов, по которым нужно платить налог от кадастровой стоимости, каждый год растет ставка налога. В 2014 году она составляла 0,9%, в 2020-м — уже 1,7%. Ставка на 2021 год определена в 1,8% от кадастровой стоимости. Планируется, что к 2023 году ставка вырастет до 2% и затем останется на этом уровне.
Алексей Петропольский считает, что ставку надо оставить на уровне этого года, а малый бизнес по возможности совсем освободить в 2021 году от уплаты налога на имущество: «Выручка практически во всех бизнесах упала. У кого-то на 50%, у кого-то — на 90%».
Налог на имущество организаций
Как рассчитать и заплатить
Налог на имущество организаций — один из трех региональных налогов. С 2019 года он фактически стал налогом на недвижимость: движимое имущество этим налогом больше не облагается.
Однако с 2021 года сведения о движимом имуществе включают в налоговую декларацию. Речь идет о том имуществе, которое учтено на балансе организации как основное средство. С этой целью приняли новую форму декларации.
Плательщики налога на имущество организаций
Основная категория плательщиков налога на имущество — российские организации, коммерческие и некоммерческие, у которых есть недвижимость, учтенная на балансе в качестве основных средств. Обычно это недвижимость, которая принадлежит организации на праве собственности и изначально приобреталась не для перепродажи.
Также платить налог на имущество должны иностранные организации — как имеющие постоянное представительство в РФ, так и не имеющие, — у которых есть в собственности недвижимость на территории России.
Кто не платит налог на имущество организаций. Не платят этот налог компании, у которых на балансе учтено только движимое имущество: транспорт, оборудование и т. д.
Также налог на имущество не платят организации, применяющие спецрежимы.
УСН — по недвижимости, которая облагается налогом исходя из среднегодовой стоимости, а не кадастровой. Каждый регион сам определяет, какая недвижимость на его территории будет облагаться по кадастровой стоимости. Вся остальная недвижимость облагается налогом по среднегодовой стоимости.
ЕСХН — по недвижимости, которая используется для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции и для оказания услуг.
Например, здание птицефабрики, которым владеет компания — плательщик ЕСХН, не облагается налогом на имущество. А административное здание и здание столовой, в которой обедает персонал фабрики, облагаются. Потому что эти два здания не участвуют непосредственно в производстве, переработке и реализации сельхозпродукции.
Объекты налогообложения
Недвижимое имущество. В настоящее время в числе объектов только недвижимость, которая отражена в бухучете:
Также объектом налогообложения признается недвижимость, которую организация:
Кроме того, налогом на имущество облагаются жилые помещения, которые не учитываются на балансе в качестве основных средств, но по региональному закону облагаются налогом по кадастровой стоимости. Например, квартиры, которые компания приобрела для перепродажи и в бухучете учла их как товары. Нежилая недвижимость для перепродажи налогом на имущество не облагается.
Движимое имущество организаций. С 2019 года любое движимое имущество — будь то транспорт, производственное оборудование, какая-либо аппаратура — не облагается налогом на имущество организаций.
Минфин прорабатывает возможность вернуть движимые основные средства в состав налогооблагаемых объектов. Вместе с этим Министерство хочет снизить предельную ставку налога так, чтобы не пострадали бюджет и бизнес. Предполагается, что это упростит работу налоговикам и сократит количество споров о том, движимое это имущество или недвижимое.
Что еще не признается объектом налогообложения:
Также не облагается налогом на имущество:
Налоговая база
По общему правилу налоговая база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации должны сами рассчитывать ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены.
Для некоторых объектов недвижимости налоговой базой является их кадастровая стоимость. Считать налог по среднегодовой стоимости таких объектов уже нельзя. «Кадастровый» перечень ежегодно утверждается в регионе. В него могут попасть, к примеру, помещения в административно-деловых и торговых центрах, нежилые помещения для офисов, магазинов, объектов общепита или бытового обслуживания.
Посмотреть перечень можно на официальном сайте субъекта РФ либо на сайте регионального правительства. Так, московский «кадастровый» перечень размещен на сайте мэра Москвы.
Платить налог по кадастровой стоимости должны все организации — собственники недвижимости, даже те, кто применяет специальные налоговые режимы: упрощенную систему налогообложения или единый сельскохозяйственный налог.
Порядок определения налоговой базы. Среднегодовая стоимость недвижимости считается так: складывается остаточная стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, и полученный результат делится на 13.
Остаточная стоимость считается по формуле:
Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость − Начисленная амортизация
Бухгалтерские программы автоматически формируют остаточную стоимость.
При расчете среднегодовой стоимости недвижимости не учитываются объекты, облагаемые налогом по кадастровой стоимости. Налог на имущество по каждому «кадастровому» объекту считается отдельно. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, за который считается налог.
Если организация владеет помещением в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения считается пропорционально доле его площади.
Бывает, что для недвижимости из регионального перечня кадастровая стоимость отсутствует весь год. Раньше Минфин разъяснял, что в этом случае такая недвижимость налогом на имущество вовсе не облагается.
С 2021 года, если кадастровая стоимость объекта не определена до конца года, то налог за него придется платить по среднегодовой стоимости. Это относится только к той недвижимости из регионального перечня, которая учтена в качестве основных средств — ОС. Если недвижимость не ОС, то налога не будет.
Налоговый и отчетные периоды
Налоговым периодом по налогу на имущество организаций является календарный год. То есть только после того, как год истек, окончательно определяется сумма налога к уплате. А в течение года по отчетным периодам вносят авансовые платежи.
Отчетными периодами признаются:
Региональные власти вправе не устанавливать у себя отчетные периоды. В настоящий момент во всех субъектах РФ такие периоды есть.
Налоговая ставка
Налог на имущество организаций — региональный налог, поэтому конкретные ставки по нему устанавливаются законами субъектов РФ.
Региональные ставки не должны превышать 2,2%. А для недвижимости, которая облагается налогом по кадастровой стоимости, ставка не может быть больше 2%.
Регионы могут устанавливать различные ставки налога на имущество в зависимости от деятельности, которую ведет организация, и вида имущества, которое используется в этой деятельности.
Например, в Красноярском крае действует пониженная ставка для производителей нефтепродуктов — 1,1%, для имущества аптечных организаций — 0,5%.
Ставка налога 0% на федеральном уровне действует для очень узкого круга налогоплательщиков. Например, для тех, кому принадлежат объекты магистральных газопроводов, газодобычи, производства и хранения гелия. Причем эти объекты должны находиться в пределах Якутии, Иркутской либо Амурской области.
Какие ставки налога на имущество организаций установлены именно в вашем регионе, можно узнать с помощью сервиса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС.
Правовой режим оборудования АЗС: недвижимая вещь или часть земельного участка?
Все ругают кубанское правосудие. Обычно вспоминают судью Хахалеву и краснодарский краевой суд, какие-то феноменально «странные» решения сочинских судов. Критикуют и ФАС СКО за «креативные» решения.
В деле N А32-25814/2019 Газпромнефть против администрации Кореновского городского поселения Кореновского района Краснодарского края он обсуждает вопрос о то, что такое оборудование АЗС.
«Основной вопрос в данном споре может быть сформулирован следующим образом: чем по отношению к земле выступают автозаправочная станция, включающая такие традиционные для данной отрасли объекты как подземные резервуары для хранения топлива и септик, а также помещение операторской.
Суд не может согласиться с предложенной истцом классификацией резервуаров и септика автозаправочной станции, равно как и самой этой автозаправочной станции, ни в качестве самостоятельных недвижимых вещей, ни как частей неделимой вещи, ни в качестве автозаправочного или иного комплекса. Рассуждая о таких вещах, которые изначально были движимыми, но затем были неразрывно (в большей или меньшей степени) связаны с землей, следует исходить из юридической максимы: ‘‘quicquid plantatur solo, solo cedit’’ (чтобы ни было прикреплено к земле – становится её частью).
Для отнесения конкретной движимой вещи к классу так называемых «fixtures» необходимо учитывать 1) характер присоединения движимой вещи к земле 2) цель такого присоединения. Вещь становится частью участка, если она с этим участком неразрывно соединена. Допустимы различные варианты такого присоединения к участку, причем оно не всегда должно быть неразрывным и непрерывным, подчас возможно и нахождение вещи на участке без какого-либо крепления, но за счет своего веса и предназначения вещь может считаться неразрывно связанной с участком. Здания, например, с точки зрения теории «fixtures» считаются частью земельного участка («part and parcel of the land»).
Второй критерий – цель присоединения вещи к земле. Движимая вещь может сохранить свою самостоятельность, если целью её крепления к земле не являлось улучшение участка. Если же соединение вещи с участком таково, чтобы сделать этот участок пригодным для занятия определенной деятельностью, то такое укрепление движимой вещи свидетельствует об утрате ею самостоятельного значения и влечёт её поступление в состав земельного участка и в собственность того, кому этот участок принадлежит.
Однако из этого достаточно строгого правила предусмотрено исключение – для арендатора земельного участка, движимые вещи которого, прикрепленные к участку, хотя и рассматриваются как часть участка и собственность того, кому принадлежит участок, но могут быть отделены арендатором от этого участка и оставлены себе по истечению срока аренды.
Такие улучшения участка, которые могут быть отделены от него арендатором по истечению срока аренды, принято обозначать в доктрине как «trade fixtures» – используемые арендатором в течение срока аренды устройства, приспособления, механизмы, соединенные им неразрывно с арендуемой землёй или зданием и считающиеся после такого соединения собственностью арендодателя земли или здания, но могущие поступить обратно в собственность арендатора в случае, если он их отделит от участка или от здания в течение или сразу же по окончании срока аренды.
Они могут при определенных обстоятельствах оставаться движимыми вещами, но, как правило – такое оборудование после крепления в земельном участке становится его частью, поскольку не может функционировать без непрерывной связи с земельным участком, выражающейся в закапывании в земельный участок и бетонировании или ином подобном креплении. Никаким «сооружением» данное оборудование не является. Оборудование заправочной станции после его закапывания в земле сооружением не становится, а становится неразрывной частью этой земли, и служит целям использования земельного участка, обозначенным в договоре аренды, применительно к данному случаю эта цель использования земельного участка состоит в придорожном сервисе. Следовательно, самостоятельного права на земельный участок закопанное в нем оборудование автозаправочной станции не даёт, хотя бы на это оборудование зарегистрировали право собственности и присвоили ему кадастровый номер в реестре объектов недвижимости.
При любом подходе, будь то доктрина «fixtures» общего права, или понятие недвижимой вещи в российском гражданском праве, закопанное в земле оборудование, в данном случае это резервуары автозаправочной станции и септик, не может стать сооружением и быть зарегистрированным как сооружение в публичном реестре с регистрацией права собственности арендатора земельного участка, установившего это оборудование и укрепившего его в земле.
Такая регистрация является ошибочной и безосновательной, и не может признаваться судом как доказательство наличия в собственности арендатора земельного участка «сооружения», дающего ему право этот участок выкупить».