«Не только уровень дохода»: кому банки дадут ипотеку в 2020 году
Популярность ипотеки в России продолжает расти, чему благоприятствуют снижающиеся ставки и льготные программы. Минувший июль стал рекордным месяцем по выдаче жилищных займов в России. По данным «Дом. РФ», за этот месяц по стране было выдано 140 тыс. ипотечных кредитов на 340 млрд руб. Это на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном.
Однако получить жилищный кредит не так просто. Для этого заемщик как минимум должен накопить первоначальный взнос и пройти серьезный скоринг со стороны банка. Роль в данном случае играет все, включая уровень дохода, трудовой стаж, кредитную историю, возраст заемщика и другие показатели. Вместе с банковскими экспертами рассказываем, кому из потенциальных заемщиков сейчас проще получить ипотеку.
Эксперты в этой статье
Покупатели с оптимальным первым взносом в приоритете
Одним из базовых показателей при выдаче ипотеки является первоначальный взнос (ПВ). Здесь работает простая зависимость: чем он больше, тем выше вероятность одобрения кредита и ниже финансовые риски банка. В результате заемщик получает выгодную ставку по ипотеке и более комфортные условия кредитования, рассказал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
Однако заемщик со слишком высоким первоначальным взносом по ипотеке (в 40–50%) не особо интересен банкам, так как размер кредита в данном случае получается небольшим, отметил главный аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Поэтому банки ищут баланс между низкорискованным кредитом и выгодным. По словам экспертов, самый оптимальный вариант первоначального взноса составляет 20–25% от стоимости жилья. «Такой размер взноса рекомендован Центробанком и выгоден для клиента, поскольку позволяет получить более комфортные условия ипотеки, быстрее рассчитаться с кредитом и сэкономить, избежав переплаты по процентам», — отметил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
Поэтому заемщик, который имеет на руках первоначальный взнос в размере 20–25% от стоимости квартиры, является наиболее привлекательным и надежным для банка. При этом крупные банки (Сбербанк, ВТБ) могут позволить себе заемщиков с невысоким ПВ (на уровне 10%) и невысокие проценты по таким кредитам, так как имеют поддержку со стороны государства. Следовательно, для них порог в 20% не является принципиальным.
Заемщики с подтвержденным доходом от 70 тыс. рублей
Чтобы получить одобрение на ипотеку, мало иметь первоначальный взнос на руках, нужно еще обладать финансовыми ресурсами для обслуживания кредита. Поэтому банки тщательно оценивают доходы заемщика. По словам заместителя руководителя «Росбанк Дом» Алексея Просвирина, желательно, чтобы на обслуживание всех обязательств, включая ипотеку, уходило не больше 50–60%.
В целом на одобрение ипотеки, по оценкам экспертов, могут рассчитывать заемщики с зарплатой от 70–80 тыс. руб. в месяц. Гораздо выше шансы у заемщиков с ежемесячным доходом от 100 тыс. руб., особенно если речь идет о региональных заемщиках.
Однако для банков важен не только уровень дохода заемщика, но и его стабильность и официальная подверженность, отметил аналитик ГК «Финам». «Например, если человек для получения ипотеки предоставляет справку 2-НДФЛ с доходом 100 тыс. руб., а работает он всего два месяца, то для банка это не аргумент. Либо приходит заемщик с доходом в 60 тыс. руб., но работает на одном месте пять лет, у него хорошая должность — предпочтение банка будет отдано именно ему. Так как перед ним высококлассный специалист с хорошим стажем работы», — пояснил аналитик.
Также оптимальный уровень доходов зависит и от суммы кредита, добавил Александр Москатов из «Миэль». Например, покупатель приобретает в ипотеку двухкомнатную квартиру за 10 млн руб., имея на руках 20% первоначального взноса. Ежемесячные платежи составят около 70 тыс. руб., таким образом, его доход уже должен выше 100 тыс. руб.
Представители госструктур и зарплатные клиенты
Кредитные комитеты при рассмотрении заявок на ипотеку учитывают и то, в какой сфере работает человек и какой у него стаж. Например, Сбербанк (один из лидеров по выдачи ипотечных кредитов) рассматривает заявки от заемщиков со стажем не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее года общего стажа за последние пять лет.
В целом банки рассматривают заемщиков в нескольких категориях: работники по найму, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса. «Самая распространенная категория — сотрудники по найму. Именно на них распространяется большинство стандартных требований, предъявляемых банками к своим заемщикам», — пояснил Александр Москатов.
При этом есть профессии, представителям которых банки сейчас охотнее одобряют ипотечные кредиты, отметил Алексей Коренев. По его словам, это госслужащие и бюджетники, доходы которых даже в пандемию оставались наиболее стабильными, а сами они в меньшей степени подверглись сокращениям. Сюда аналитик относит людей, которые работают в наименее пострадавших секторах экономики — ТЭК, различные производства и IT-индустрия.
«Банк с большей долей вероятности одобрит ипотеку представителям этих секторов, чем, например, заемщику из малого бизнеса или туриндустрии, которые в пандемию оказались в наиболее уязвимом экономическом положении», — отметил аналитик.
Также в приоритете у банков зарплатные клиенты. В данном случае кредитным организациям проще отследить доходы и расходы потенциального заемщика. Дополнительным преимуществом служит депозит в том же банке, где заемщик собирается брать ипотеку.
Возраст имеет значение
Много дискуссий велось на тему, кому банки одобряют кредиты чаще — мужчинам или женщинам. По словам экспертов, пол в данном случае не играет роли: процент ипотечных заемщиков мужчин и женщин примерно одинаковый.
Однако кредитные организации учитывают сейчас возраст заемщика: слишком молодые и пожилые заемщики считаются рискованными. «Отказать в ипотеке могут тем, кому еще не исполнилось 21, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита», — сказал Алексея Просвирина из «Росбанк Дом», добавив, что возможны частные исключения для надежных и платежеспособных.
Для банков надежным и привлекательным заемщиком является человек 35–40 лет, считает Алексей Коренев. «В этом возрасте человек, как правило, уже состоялся как профессионал, он имеет стабильный доход, создал семью и обладает ответственностью. Поэтому банкам особо не приходится бояться за обслуживание ипотечного кредита», — отметил аналитик.
Заемщики с хорошей кредитной историей
Особое внимание при выдаче ипотеки банки всегда уделяют кредитной истории будущих клиентов. По словам замруководителя «Росбанк Дом», именно несоблюдение платежной дисциплины является причиной почти каждого второго отказа в ипотеке. «Банки обращают внимание на количество просрочек, их продолжительность. Если просрочки длительные, больше 90 дней, то, скорее всего, это будет основанием для отказа в выдаче кредита», — предупредил банкир.
Узнать кредитную историю и оценить шансы на получение ипотеки можно по персональному кредитному рейтингу. Сделать это можно, например, на сайте Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Чем выше рейтинг, тем выше шансы получить ипотеку на лучших условиях, отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. По его словам, оптимальным является ПКР со значением свыше 710 баллов.
«В целом наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче банком ипотечного кредита. Наличие значительного первоначального взноса и активов также будут преимуществом», — заключил Алексей Просвирин из «Росбанк Дом».
Банки, в которых взять ипотеку проще всего
Специалисты ипотечного центра московской компании Est-a-Tet составили список банков, лояльных к заемщикам с плохой кредитной историей или низким доходом.
Рейтинг банков по уровню лояльности к плохой кредитной истории
1. «Московский кредитный банк», «ТрансКапиталБанк», «ДельтаКредит»
Банки максимально лояльные к заемщикам с плохой кредитной историей. Речь, конечно, не идет о злостных неплательщиках, скорее, о заемщиках с редкими или объективно обусловленными нарушениями кредитных обязательств. Эти банки могут одобрить заявку заемщика с просрочкой более 90 дней, однако ему необходимо будет предоставить объяснительную о причинах задолженности или закрыть текущие кредиты, редко – даже исправить ошибки в кредитной истории, когда заемщику приписывают «несуществующие» нарушения.
2. Банк «Возрождение» и ВТБ24
Относятся к числу банков, которые дают обратную связь заемщикам с плохой кредитной историей – аргументируют свой отказ и предлагают пути решения выхода из сложившейся ситуации.
3. «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк», «Газпромбанк»
Банки с наиболее строгой политикой в отношении просрочек в кредитной истории, которые обычно не поясняют заемщикам причины отказа.
Рейтинг банков по уровню лояльности к низкому доходу заемщиков
Коммерческие банки
Как правило, придерживаются правила «50 на 50» и одобряют такую сумму кредита, выплаты по которой не должны превышать 50% от общего дохода заемщика.
Государственные банки («Сбербанк России», ВТБ24, Газпром)
Используют более гибкую систему оценки дохода и нередко одобряют заемщикам максимально возможную сумму кредита, при которой на ежемесячные выплаты по ипотеке может уходить порядка 70% от общей суммы дохода.
Рейтинг банков по уровню лояльности к низкому первоначальному взносу
Программы без первоначального взноса представлены в двух банках – банк «Возрождение» (ставка – 13%, максимальный срок кредита – 30 лет) и Металлинвестбанк (ставка – от 14%, максимальный срок кредита – 30 лет).
Программы с минимальным первоначальным взносом от 10%: «Металлинвестбанк» (ставка – от 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет) и «Сургутнефтегазбанк» (ставка – 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет). Программы с первым взносом от 15% представлены в «Сбербанке России», банке «Возрождение», ВТБ24 и «Газпромбанке».
Рейтинг банков по уровню лояльности при аккредитации новых проектов
1. Банк «Возрождение», ВТБ24, банк «Открытие», «Сбербанк России»
Чаще всего первыми «входят» в новые проекты, хотя процесс аккредитации и проверка предусматривается достаточно тщательные.
2. «Московский кредитный банк», «Сургутнефтегазбанк», «Металлинвестбанк»
Эти банковские организации используют упрощенную схему одобрения новостроек в случае, если уже есть аккредитация крупных игроков рынка – «Сбербанка России» и ВТБ24. Государственные банки проводят крайне тщательную и полную проверку проектов, поэтому их коллеги по рынку готовы «идти по уже проторенной дорожке».
3. «Связь-Банк», «Газпромбанк», «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк»
Как правило, эти банки аккредитуют новые проекты последними. В «Связь-Банке» длительный процесс проверки новостроек связан с тем, что банк одновременно проводит аккредитацию и для стандартных ипотечных продуктов, и для военной ипотеки.
5 способов выгодно взять ипотеку в 2021 году под низкий процент
Ипотека продолжает оставаться одним из наиболее доступных способов приобретения собственного жилья. Оплата стоимости жилья частями, несмотря на переплату по процентам, для определенной категории граждан является доступнее, чем покупка квартиры без привлечения кредитных средств.
Особенности ипотечных программ 2021 года
В 2021 году продолжает действовать программа государственной поддержки при получении ипотеки по льготным процентным ставкам. Благодаря государственным мерам ставки по ипотеке постепенно снижаются: в июне 2019 года средний процент для не льготных категорий заемщиков составлял 10,7% годовых. В текущем году этот же показатель снизился до 7,2% годовых.
Что касается ипотеки с государственной поддержкой, то именно этот продукт стал причиной снижения ставок на первичном рынке недвижимости ниже 6% годовых. В Российской Федерации подобного прецедента еще не было. По оценкам аналитиков сохранение тенденции приведет к тому, что рыночная (не льготная) ипотека уже к 2021 году станет доступной под 7-7,5% годовых.
Как выгодно взять ипотеку?
Средняя процентная ставка в 7,2% годовых — не фиксированный показатель, на который не могут рассчитывать все без исключения заемщики. По этой причине конечная ставка может составлять 10-12% годовых и более, — все зависит от того, насколько банк заинтересован в сотрудничестве с клиентом.
Снижение ставки и улучшение общих условий кредитования возможны при обращении к льготным программам ипотеки. Такие программы реализуются государством через кредитные организации.
Семейная ипотека
Программа стартовала в начале 2018 года. В апреле 2019 года Правительство внесло в программу существенные изменения, в соответствии с которыми льготная ставка в 6% годовых сохраняется на весь срок действия договора. Изначально льготная ставка работала в течение 3, 5 или 8 лет. После внесения изменений собственным жильем смогли обзавестись 600 российских семей.
Суть программы заключается в том, что банки выдают жилищные кредиты по сниженной ставке, а государство, со своей стороны, возмещает кредиторам разницу между льготной и коммерческой ипотекой. Особенности оформления:
Участие в государственной программе не освобождает заемщика от первоначального взноса. Минимальный размер — 10% от оценочной стоимости жилья. Если второй и (или) последующий ребенок родился в обозначенный период, то обратиться за ипотекой на описанных условиях можно вплоть до 1 марта 2023 года. При выполнении определенных рекомендаций банка предусматривается снижение процента. В СберБанке России процентную ставку можно снизить до 0,1% при приобретении объекта у застройщиков, входящих в число партнеров банка.
Дальневосточная ипотека
Программа работает с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года. Территория покрытия — Дальневосточный федеральный округ. Потенциальные заемщики: молодые семьи — граждане России, официально зарегистрировавшие свой брак, возраст ни одного из которых не превышает 35 лет, а также участники государственной программы «Дальневосточный гектар».
Молодая семья отвечает только критериям по возрастным ограничениям. Наличие / отсутствие детей в семье на возможность оформить дальневосточную
ипотеку никак не влияет. Условия льготной ипотеки:
По условиям конкретной кредитной организации годовая ставка в 2% может быть снижена. Участники программы «Дальневосточный гектар» получают кредит на строительство частного дома в пределах полученного от государства гектара земли.
Сельская ипотека
Программа предусматривает получение денежных средств на покупку или строительство объекта, на территории сельской агломерации на территории РФ. В программе не участвую следующие регионы: Москва, МО, Санкт-Петербург. Кредит доступен до 31 декабря 2022 года. Условия оформления:
Заемщиками выступают исключительно граждане РФ. Кредитные организации могут выдвигать потенциальным клиентам дополнительные требования с целью снижения конечной годовой ставки.
Оформление ипотеки без первоначального взноса
Первоначальный взнос — основная статья расходов, которую перекрывают заемщики на стадии оформления кредитного соглашения. По этой причине определенная часть граждан откладывает оформление ипотеки на потом: 15-20% и более от стоимости приобретаемого жилья разово внести могут не все потенциальные заемщики.
Чтобы не упускать такой достаточно широкий клиентский пул, кредитные организации поочередно стали запускать программы по оформлению ипотеки без первоначального взноса. Это означает, что заемщику не потребуется вносить какую-то часть от суммы приобретаемого жилья сразу после подписания договора.
Выгодной такую ипотеку называть не совсем верно. Более правильное определение — доступная ипотека. Если поверхностно изучить программы выборочных кредитных организаций, то условия будут значительно отличаться от тех, которые предусмотрены при наличии первоначального взноса. Разница заключается в следующих параметрах:
Исключение составляют случаи, когда заемщик, не имеющий средств на первоначальный взнос, оформляет ипотеку под залог имеющейся в собственности недвижимости. Чем ликвиднее недвижимость — тем ниже годовая ставка, и лучше остальные условия по кредиту.
Ипотека для действующих клиентов банков
Снижение процентной ставки доступно действующим клиентам кредитных организаций. Если потенциальный заемщик является участником зарплатного проекта в банке, то здесь он может получить кредит на ипотеку без подтверждения платежеспособности и по выгодной процентной ставке.
Высокий процент по ипотеке банками назначается в том случае, если они несут риски в процессе сотрудничества с клиентом. Чем выше риски — тем хуже условия по кредиту. Зарплатные клиенты, получающие заработную плату на карту кредитной организации, не подтверждают доходы, так как банк в состоянии их отследить.
В процессе принятия решения кредитор понимает, что заявку подает платежеспособный заемщик, который является служащим надежной компании. Стимулировать таких клиентов чаще обращаться за продуктами и предложениями банка получается за счет улучшения условий. Зарплатный клиент всегда рассматривается в приоритете по сравнению с остальными категориями заемщиков.
Советы для оформления ипотеки под низкий процент
Если заемщик не подпадает под требования по оформлению льготной ипотеки, но вопрос с жильем остается актуальным, остается пользоваться предложениями по получению рыночной ипотеки — без льгот со стороны государства, и без специальных внутрибанковских программ. Следующие опции, предусмотренные в договоре, могут снизить процентную ставку по не льготной ипотеке:
Эти меры в большинстве случаев помогают снизить конечный процент на несколько процентных пунктов. Помимо этого, платежеспособные клиенты могут обратиться в небольшие или малоизвестные кредитные организации, которые чаще всего функционируют в пределах одного региона. Такие банки, в целях привлечения клиентов, предлагают оформить ипотеку на условиях, выгоднее тех, которые предлагают крупные и топовые кредитные организации.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.