Что получат риелторы от лицензирования деятельности
Уже достаточно долго рассуждают, нужен закон о риелторской деятельности или нет, что регулировать, каким образом соорганизуются риелторы — в СРО или партнерства с индивидуальным допуском в профессию. Мнения на рынке разделились. Очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние приверженцев разных моделей регулирования риелторской деятельности, тем меньше шансов быть встроенными в систему полноценных участников рынка недвижимости.
В апреле этого года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». На заседании комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) было предложено представить вариант концепции законопроекта с учетом введения лицензирования риелторской деятельности.
В конце мая в профильные комитеты Госдумы была передана новая концепция законопроекта о государственном регулировании риелторской деятельности.
Надо сказать, что материалы были вручены членам правления РГР, их можно прочитать на сайте гильдии, идет обсуждение в соцсетях. Надеюсь, активным обсуждение будет и на предстоящем Конгрессе РГР, который пройдет в Воронеже с 7 по 11 июня 2017 года.
Что лежит в основе концепции
Во-первых, риелтор (агент или брокер) для своей деятельности должен получить лицензию.
Во-вторых, риелторы должны будут иметь квалифицированную электронную подпись для оказания полноценной услуги потребителю (это касается взаимодействия с Кадастровой палатой в системе Росреестра).
В-третьих, взаимодействие с финансовыми институтами в части осуществления платежей и расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе с использованием специфических способов расчетов через номинальные и эскроу-счета. Так же и в отношении участия в операциях страховых компаний на рынке недвижимости, включая титульное страхование, страхование рисков, страхование собственной (риелторов) профессиональной ответственности.
Конечно, остается взаимодействие с другими государственными органами по защите персональных данных и в области финансового мониторинга и налоговых отчислений.
Что получат риелторы и потребители
Во-первых, риелторы наконец-то обретут уверенность в завтрашнем дне и уважение со стороны всех участников оборота недвижимости (позиция эмоциональная, но однозначно важная); все риелторы будут встроены в систему гражданского оборота недвижимости.
Во-вторых, риелторов станет меньше, так как необходимо проходить аккредитацию, сдавать экзамены, получать лицензии. Но этот шаг позволит качественно улучшить сервис для потребителя и ускорить совершение сделки.
В-третьих, все риелторы будут значиться в реестре специалистов на рынке недвижимости, что приведет к здоровой и прозрачной конкуренции в риелторской сфере и позволит совершать партнерские (межрегиональные) сделки «без оглядки».
В-четвертых, социальная защита для самих риелторов будет гарантирована.
В-пятых, свобода действий риелтора с принятием закона не ограничивается. Наоборот, у риелтора появятся права, о которых он давно мечтал, но вынужден сегодня использовать полулегально, с большими трудностями.
Все попытки в настоящее время принизить роль риелтора, разговоры о том, что это профессия-пенсионер и у нее нет будущего, рассыпаются на глазах, когда речь заходит о сложных сделках, о сделках в разных регионах, о продаже объектов в сложные времена, об аренде недвижимого имущества и т. д.
Высказывания о том, что сервисы, позволяющие самостоятельно выбрать недвижимость, выставленную на продажу, дают возможность человеку без риелтора решить жилищный вопрос, напоминает сказку, когда она заканчивается свадьбой, но ничего не говорится про трудности семейной жизни. Только найти объект — это очень мало, необходимо его подготовить к сделке, снивелировать все риски и выстроить цепочку (как правило, сделки у нас в стране носят обменный вариант). Непонятно, почему вдруг одной из причин отмирания профессии, называют МФЦ. В МФЦ люди приходят с уже подготовленной сделкой, специалисты МФЦ не имеют ни малейшего представления о технологиях и правилах совершения сделки, они обычные статисты, принимающие документы в соответствии с регламентом.
Что бы ни говорили противники риелторского движения, можно приводить бесчисленное множество примеров, когда риелторы просто незаменимы.
И еще, мы стараемся «не изобретать велосипед» и «не становиться на грабли». В большинстве стран, где риэлторская деятельность так или иначе регулируется, порядка на рынке больше.
Роспотребнадзор
Роспотребнадзор
Защита прав потребителей
Обеспечение прав потребителей на рынке риэлторских услуг
Изменения жилищного законодательства, в части государственной регистрации прав на объекты недвижимости, способствовали повышению спроса на риэлторские услуги. Многие граждане, в силу недостаточной компетенции или экономя время, совершая сделки, по приобретению или найму жилья обращаются к риэлторам.
Предметом договора таких услуг является оказание Исполнителем помощи в подготовке документов, поиск объекта недвижимости с целью использования его Заказчиком на основании договора купли-продажи, аренды, субаренды и т.д. Договор об оказании риэлторских услуг является подвидом договора возмездного оказания услуг, где исполнитель обязуется в срок оказать услугу (выполнить работу), а Заказчик принять и оплатить оказанную услугу (выполненную работу). Таким образом, на деятельность риэлторских фирм распространяются требования Гражданского Кодекса РФ.
Если в отношениях об оказании риэлторских услуг выступает гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то он является потребителем и такие отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».
В этом случае Роспотребнадзор уполномочен осуществлять проверки по исполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, оказывающими риэлторские услуги, обязательных требований, установленных законодательством РФ о защите прав потребителей, в части: своевременного предоставления потребителю необходимой и достоверной информации об услуге, о самом исполнителе и отсутствия в договорах условий ущемляющих права потребителей.
В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», при оказании риэлторских услуг исполнитель должен своевременно (до заключения договора) довести до потребителя полную, необходимую и достоверную информацию об исполнителе и оказываемых услугах (перечень, вид, стоимость и т.д.).
В договоре должны быть точно и полно прописаны конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в его отношениях с третьими лицами.
В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности. Доверенность может быть составлена и отдельно от договора. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда услуги включают в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), а также регистрации сделок. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.
Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является размер вознаграждения за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, сроки оплаты и сроки оказания услуги. Кроме того, в договоре в обязательном порядке должен быть определен порядок перехода риска случайной гибели имущества.
В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
В договоре не должны быть включены условия нарушающие требования Закона РФ «О защите прав потребителей». Так, запрещается:
Исполнитель также не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
За нарушения вышеназванных требований законодательства предусмотрена административная ответственность, применяемая Роспотребнадзором, по следующим статьям Кодекса РФ об административных правонарушениях: ч. 1 ст. 14.1 (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации); ст. 14.5 (оказание услуг при отсутствии установленной информации), ст. 14.7 (обман потребителя), ч. 1, 2, 3 ст. 14.8 (нарушение прав потребителя).
Начальник отдела защиты прав птребителей Н.Н. Кирсанова
Гражданин имеет право заниматься риэлтерской деятельностью в случае если он
ГК РФ Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 199-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
Памятка потребителя риэлтерских услуг
Аренда жилья с участием риэлтерских организаций
В связи с поступающими вопросами граждан по оказанию услуг риэлтерскими организациями в подборе вариантов к заключению договоров аренды жилья обращаем внимание потребителей риэлтерских услуг на следующее:
1. Услуги риэлтерскими организациями оказываются только на основании договора. Условиями договора предусматривается порядок оплаты услуг. Рекомендуем подписание договора при условии оплаты по факту подбора квартиры. Отказ риэлтерской организации от оказания услуг при условии внесения оплаты потребителем по факту подбора квартиры является необоснованным. Оплата риэлтерских услуг осуществляется исключительно на основании тарифов, утвержденных постановлением Совета Министров от 14 марта 2008 г. № 386.
3. Каждый договор должен содержать Ф.И.О. риэлтера, ответственного за надлежащее исполнение услуги. Проверьте соответствие данных в договоре и лица, оформляющего договор.
4. С целью защиты собственных интересов потребителю рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием договора и тарифами. По договору оказания консультационных услуг (3 базовые величины) могут предоставлять адреса объектов недвижимости. Требуйте внесение в договор условия о предоставлении адресов (вариантов), соответствующих Вашим требованиям.
Услуга по подбору варианта (5 базовых величин) предполагает конкретные действия по осмотру объектов недвижимости и заселению. По результатам каждого осмотра объекта недвижимости составляется акт осмотра с оплатой согласно тарифам.
Предоплата может вноситься по договору только с согласия сторон.
5. При возникновении проблемных ситуаций следует обращаться к руководителю риэлтерской организации, обязанностью которого является обеспечение соблюдения законодательства и надлежащей работы сотрудников риэлтерской организации. Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения руководителя к административной ответственности.
Риэлтерская деятельность
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 “О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь” риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе:
Коммерческие организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность, вправе в установленном порядке дополнительно осуществлять следующие виды деятельности:
Риэлтерская организация должна иметь:
Законодательными актами могут быть установлены также дополнительные требования к риэлтерской организации.
Государственные коммерческие организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность, вправе дополнительно к виду деятельности, указанному в абзаце третьем части первой настоящего подпункта, производить оценку стоимости иных объектов гражданских прав, находящихся в государственной собственности, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 “Об оценочной деятельности в Республике Беларусь” (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 168, 1/7999).
Штат риэлтерской организации должен включать риэлтеров, количество которых должно быть не менее предусмотренного в нижеуказанном абзаце, и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количество риэлтеров более чем в три раза.
В штате риэлтерской организации со штатной численностью, за исключением технического и вспомогательного персонала, 30 и более работников должно состоять не менее 5 риэлтеров, от 20 до 30 работников — не менее 4 риэлтеров, от 10 до 20 работников — не менее 3 риэлтеров, до 10 работников — не менее 2 риэлтеров. В штате обособленного подразделения риэлтерской организации должен состоять как минимум один риэлтер.
Потребители имеют право:
Риэлтерская организация обязана:
Риэлтерская организация вправе:
( В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 “О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь”)
В договоре на оказание риэлтерских услуг указывается:
Договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условия оплаты риэлтерских услуг.
В договоре на оказание риэлтерских услуг при приобретении объекта недвижимости также должны предусматриваться обязательство риэлтерской организации на определение перечня лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информирование потребителя о наличии таких лиц и их правах.
В договоре на оказание риэлтерских услуг дополнительно должны быть отражены:
В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные), при которых ответственность сторон не наступает.
До подписания договора на оказание риэлтерских услуг риэлтерская организация обязана ознакомить потребителя с документом, содержащим оплаты риэлтерских услуг, проектом договора на оказание риэлтерских услуг, договором обязательного страхования, а также оказать необходимые консультационные услуги и представить информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости.
Оказание риэлтерских услуг должно осуществляться риэлтерской организации только при наличии договора обязательного страхования.