Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Что такое REITs и как в них инвестировать
Инвестпривет, друзья! REITs (или REITы) – это зарубежные фонды недвижимости. На Западе они считаются отдельным классом активов и приравниваются к недвижимости. Отличительная особенность REITов – высокая дивидендная доходность, так как по закону 90% прибыли эти фонды обязаны распределять между акционерами. Поэтому, если вы хотите разнообразить свой инвестиционный портфель доходной недвижимостью, этот актив придется вам по вкусу. Давайте детально разбираться, что такое REITы, как они работают, как облагаются налогом и как выбирать подходящие фонды.
Что такое REITы
REIT (читается как «риит») – это аббревиатура от Real Estate Investment Trust, что можно перевести как «инвестиционные фонды недвижимости» (или трасты недвижимости). Они занимаются тем, что покупают или строят недвижимость (дома, торговые центры, офисы и т.п.), затем сдают ее в аренду либо продают, а полученный доход делят между акционерами.
По закону, REITы должны распределять в виде дивидендов не менее 90% прибыли, поэтому они отличаются большой дивидендной доходностью, а их акции иногда называют квазиоблигациями. Некоторые REITы платят дивиденды буквально ежемесячно, например, Realty Income.
Чтобы стать REITом, компания должна соответствовать следующим требованиям:
Надо отметить, что данные требования актуальны для США, в других странах могут быть свои заморочки. Например, в Финляндии требуется дополнительно, чтобы у одного акционера было сконцентрировано не более 10% акций, а основные активы должны на 80% состоят из недвижки.
По своей организационной форме REITы больше похожи на российские фонды недвижимости. Но если последние – закрытые и обращаются на внебиржевом рынке, то акции большинства REITов залистингованы на бирже и их может купить любой желающий. Некоторые REITы доступны и на Санкт-Петербургской бирже (список будет в конце статьи).
Виды REITов
REITы работают по-разному в зависимости от своего типа. Выделяют три разновидности REITов:
Другая классификация – по географическому признаку. Подавляющее количество REITов (более 80%) зарегистрированы в США и торгуются на Нью-Йоркской бирже. Но и в Европе встречаются различные фонды недвижимости, к примеру, в Германии работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner, в Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.
Важно понимать, что если фонд зарегистрирован, например, в США, то он не обязательно вкладывается в недвижку только в своей стране. Допустим, Simon Property Group со штаб-квартирой в Индиане строит торговые центры в США, Канаде, Европе и Азии, а Welltower, «прописанный» в Огайо, управляет недвижимостью, сдаваемой больницам и медлабораториям в аренду в США, Канаде и Великобритании. Поэтому при анализе REITа обращайте внимание, в каких странах находится недвижимость фонда, а не только, где он зарегистрирован.
Еще одна классификация – секторальная. Выделяют следующие виды REIT:
Таким образом, некого абстрактного «сферического в вакууме» REITа в природе не существует. Обязательно нужно смотреть, куда именно вкладывает фонд: в какой тип недвижимости и в какой стране.
Поэтому разные рииты по-разному реагируют на изменения в экономике. Например, когда закрывали торговые и развлекательные центры в разгар локдауна 2020 года, такие фонды, как Realty Income, Kimco Realty, Kite Realty и Simon Property потеряли в стоимости (при этом, например, та же Kimco Realty заморозила, а потом сократила дивиденды, чтобы сэкономить средства).
А такие фонды, как Sabra Health Care, Ventas и Welltower после неминуемого падения быстро выросли, так как предоставляли помещения здравоохранительным учреждениям (а именно в здравоохранение хлынули деньги инвесторов в разгар коронакризиса).
Налогообложение REITов
REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).
Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.
Да, собственно, говоря, никак: за них уже всё уплачено. Сам фонд отчисляет 30% от дохода в казну США, а остаток перечисляет инвесторам. Т.е. реальный размер дивидендов REIT будет на 30% меньше.
Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.
Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.
С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.
Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.
Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.
На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.
Преимущества REITов
Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.
Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.
Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.
Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).
Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.
Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).
Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.
Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.
Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.
Недостатки REITов
Но, конечно, в любой бочке меда есть ложка дегтя. И здесь не исключение. Так, акции REIT в значительно степени зависят от фазы экономики. То есть при спаде они будут дешеветь, так как будет снижаться денежный поток от сдачи в аренду помещений.
У ипотечных REIT есть специфические риски: повышение процентной ставки в экономике и кредитный риск (плательщики по ипотеке могут разориться).
Вот, к примеру, котировки Kimco Realty за 2017-2020 год. Ясно видны подъемы и спады.
А вот график Realty Income. На протяжении лет котировки растут, но имеются затяжные периоды цикличных боковиков.
ETF на REITы
Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно (или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда), то можно вложиться сразу в ETF.
Таких ETF на рынке не очень много, в таблице я указал наиболее крупные (здесь только рентные REITы).
| Тикер | Название фонда | Провайдер | Сегмент | Комиссия | Доходность за 5 лет | Дивиденд. доходность за 2019 год |
| VNQ | Vanguard Real Estate ETF | Vanguard | Недвижимость США | 0,12% | 6,6% | 3,81% |
| IYR | iShares U.S. Real Estate ETF | Blackrock | Недвижимость США | 0,42% | 7,3% | 3,63% |
| VNQI | Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF | Vanguard | Глобальная недвижимость, кроме США | 0,12% | 5,04% | 4,54% |
| SCHH | Schwab U.S. REIT ETF | Charles Schwab | Недвижимость США | 0,07% | 3,15% | 3,94% |
| REET | iShares Global REIT ETF | Blackrock | Глобальная недвижимость | 0,14% | 3,87% | 4,88% |
| XLRE | Real Estate Select Sector SPDR Fund | State Street Global Advisors | REIT из S&P 500 | 0,13% | 8,6% | 3,23% |
| ICF | iShares Cohen & Steers REIT ETF | Blackrock | 30 крупнейших REIT США | 0,34% | 6,66% | 3,46% |
| RWO | SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF | State Street Global Advisors | Глобальная недвижимость | 0,50% | 2,7% | 4,56% |
Здесь нужно отметить, что такая низкая доходность ETF на REIT обусловлена падением рынка недвижимости в марте 2020 года: у многих ETF убытки достигали 10-15%. В нормальной ситуации на растущем рынке среднегодовая доходность фондов достигает 4-5% плюс дивиденды 3-4% – итоговая среднегодовая полная доходность 7-9%.
Данные ETF на Санкт-Петербургской бирже купить не получится. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers.
Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список
Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь). Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем.
Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.
| Тикер | Название фонда | Тип фонда | Цена |
| AIV | Apartment Investment & Management Company | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 32,39 |
| AMT | American Tower Corporation | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 239,80 |
| APLE | Apple Hospitality REIT, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 13,09 |
| ARE | Alexandria Real Estate Equities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 165,02 |
| AVB | AvalonBay Communities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 174,85 |
| BXP | Boston Properties, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 99,04 |
| CBRE | CBRE Group, Inc. | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 60,62 |
| CCI | Crown Castle International Corp. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 166,52 |
| CLDT | Chatham Lodging Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 11,03 |
| CORR | CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 5,28 |
| DLR | Digital Realty Trust, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 142,56 |
| EQIX | Equinix, Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 744,24 |
| ESS | Essex Property Trust, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 259,38 |
| EXR | Extra Space Storage Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 116,81 |
| FRPH | FRP Holdings, Inc. | Операционные компании на рынке недвижимости | 43,94 |
| GNL | Global Net Lease, Inc. | Диверсифицированные инвестиционные фонды недвижимости | 17,09 |
| HHC | The Howard Hughes Corporation | Строительство недвижимого имущества | 73,00 |
| HST | Host Hotels & Resorts, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере | 14,36 |
| IRM | Iron Mountain Incorporated | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 26,23 |
| JLL | Jones Lang LaSalle Incorporated | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 140,40 |
| KIM | Kimco Realty Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 15,33 |
| KRG | Kite Realty Group Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 15,11 |
| MAA | Mid-America Apartment Communities, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 129,53 |
| MAC | The Macerich Company | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 9,18 |
| MMI | Marcus & Millichap, Inc. | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 34,97 |
| O | Realty Income Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 63,02 |
| PEAK | Healthpeak Properties, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 31,08 |
| PLD | Prologis, Inc. | Промышленные инвестиционные фонды недвижимости | 104,10 |
| PSA | Public Storage | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 234,64 |
| RDFN | Redfin Corporation | Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества | 42,59 |
| REG | Regency Centers Corporation | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 49,40 |
| RYN | Rayonier Inc. | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 27,74 |
| SBRA | Sabra Health Care REIT, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 17,06 |
| SLG | SL Green Realty Corp. | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 59,74 |
| SPG | Simon Property Group, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 80,35 |
| SRC | Spirit Realty Capital, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли | 36,60 |
| UDR | UDR, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства | 40,09 |
| VNO | Vornado Realty Trust | Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений | 41,48 |
| VTR | Ventas, Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 49,76 |
| WELL | Welltower Inc. | Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения | 66,06 |
| WY | Weyerhaeuser Company | Специализированные инвестиционные фонды недвижимости | 29,32 |
Как выбирать REITs
REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.
Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.
Куда вкладывает REIT, или структура активов. Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то.
География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.
Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.
Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.
Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.
Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.
Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.
Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда. Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты). Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.
Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.
В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!
Надеюсь, информация об американских REIT была для вас полезной. Пользуйтесь этим полезным инструментом, чтобы расширить возможности вашего инвестиционного портфеля. Напишите в комментариях, в какие REITы вы вкладываете и почему, это очень интересно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!