Обладание собственной недвижимостью является чуть ли не главной жизненной целью миллионов людей. И вовсе не потому, что им негде жить. Главное объяснение – стремление к стабильности плюс желание максимально обезопасить свои сбережения. Но можно ли вложиться в недвижимость, не покупая ни дома, ни квартиры?
Что такое REIT
Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT) – это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др.
REIT дает возможность инвестировать в недвижимость без ее покупки. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, которыми сам же и управляет. После продажи или сдачи в аренду квартир, домов или отелей пайщики получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.
В большинстве стран законодательство позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала. REITs неоднократно подвергались критике, как структуры, поощряющие спекуляцию и снижающие доступность жилья.
REITs могут быть публичными компаниями, а также публичными компаниями, не котирующимися на бирже, или частными компаниями.
REITs могут быть долевыми, ипотечными и гибридными, то есть инвестирующими как в недвижимость, так и в ценные бумаги. В ноябре 2014 года акции REITs были признаны отдельным классом активов в стандарте Глобальной отраслевой классификации S&P Dow Jones Indexes и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и функционирования REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).
Больше всего таких фондов существует в США. Общая капитализация американских REITs составляет более 300 млрд долларов.
Преимущества инвестиционных фондов недвижимости
Риски для инвестора
В случае публично торгующихся REITs:
В случае небиржевых REITs:
Российские и иностранные REIT-фонды
В России покупка недвижимости – излюбленный способ вложить деньги. Другое дело, что инвестиции такого рода по карману далеко не каждому. Но есть вариант: обратиться к отечественному аналогу REIT – паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн), позволяющим стать пайщиком с относительно небольшим начальным капиталом – в большинстве случаев начиная от 300 тыс. рублей.
Кстати, для начинающего инвестора даже такая сумма может оказаться неподъемной – и это первая сложность работы с российскими ЗПИФами. Другое неудобство – отсутствие информации по приобретаемым объектам недвижимости во время формирования фонда. В таких случаях многое зависит от профессионализма управляющего, что тоже устраивает далеко не всех.
И еще один рискованный момент – закрытость ПИФов. Вложить средства в фонд можно лишь при его формировании, а забрать их можно только после закрытия (а такие фонды существуют в среднем 5–10 лет). Несколько лучше обстоит дело с паями, если они торгуются на бирже или по ним регулярно выплачиваются дивиденды.
ЗПИФы бывают трех видов:
Очень часто ЗПИФы являются гибридными, занимаясь всеми названными видами инвестиций.
Инвестиции в иностранные REIT-фонды представляются более привлекательными. Во-первых, их бумаги гораздо более ликвидны, их можно свободно купить на бирже, причем по вполне демократичной цене: в среднем от 30 до 100 долларов за акцию. Во-вторых, большинство REIT-фондов выплачивают дивиденды, причем ежемесячно, как, например, Realty Income Corporation – американский трастовый фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.
Доходность
Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.
Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.
Налогообложение
Закрытый ПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, в отличие от пайщиков, которые уплачивают налог в момент продажи или погашения паев и при получении промежуточного дохода. Ставка налога для физических лиц-резидентов РФ составляет 13 %. (15 % в случае, если налогоплательщик зарабатывает в год более 5 млн руб.)
Налоговым агентом частного инвестора выступает управляющая компания, юридические лица платят налог самостоятельно. Ставка налога для них (резидентов РФ) составляет 20 %.
Пайщики-нерезиденты облагаются налогом в 30 % для физических и 20 % – для юридических лиц. Налоговым агентом в этом случае также является управляющая компания.
Что касается налогообложения дивидендов, выплачиваемых REITs, то для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже – 30 %. Плюс 13 % налога, если россиянин продал свои акции с прибылью (причем прибылью не в долларах, а в рублях по курсу на момент продажи).
Вместо заключения
Возможность вложиться в недвижимость, используя REIT или ПИФ, есть практически у каждого, даже начинающего инвестора. Однако новичкам, как уже говорилось, лучше начинать с американских трастов. Некоторые российские ЗПИФы, торгующиеся на бирже, также выплачивают дивиденды, например, «Коммерческая недвижимость» (Сбербанк), но среди нескольких десятков фондов, получивших биржевой листинг, только в единичных случаях можно говорить о ликвидности.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.
Инструкция для инвестора: как платить налоги по дивидендам
Как определить, сколько платить налогов по дивидендам
В случае с прибылью от продажи все просто — за инвестора все оформит его налоговый агент, то есть брокер. Он самостоятельно удержит налог с дохода и подаст декларацию в налоговую — инвестору делать ничего не придется.
Если от российской компании — то налоговый агент все оформит. Но если дивиденды приходят от иностранной компании, то такой доход считается доходом из зарубежного источника. В таком случае инвестор должен самостоятельно подать декларацию в налоговую и заплатить налог. В этот момент у инвестора появляются три задачи.
1) Определить, откуда компания
Тут нужно быть внимательным. Некоторые российские компании зарегистрированы как иностранные. Понять это можно по ISIN-коду — номеру ценной бумаги. Его можно найти на сайте Московской биржи.
Возьмем для примера X5 Retail Group. Не все знают, но это депозитарная расписка иностранного эмитента.
2) Определить ставку налога
А именно, сколько страна — эмитент ценной бумаги уже удержала налога. Это можно узнать по ISIN-коду на сайте Национального расчетного депозитария. Страна эмитента X5 Retail Group — NL, то есть Нидерланды.
Теперь нужно выяснить, сколько налога удерживают Нидерланды с дивидендов. Узнать налог на дивиденды в любой стране можно на сайте консалтинговой фирмы Deloitte. В Нидерландах ставка по дивидендам — 15%
3) Сравнить удержанный налог за рубежом со ставкой налога в России
Если за границей было удержано менее 13%, то нужно доплатить налог в России — до ставки 13%. Если налог в другой стране больше, чем 13%, то платить ничего не нужно — но доход указать в декларации необходимо в любом случае.
В случае с Нидерландами по акциям X5 Retail Group как раз доплачивать не придется. А вот если у инвестора в портфеле есть бумаги Тинькофф Банка, то надо заплатить 13% от полученных дивидендов: потому что Тинькофф Банк зарегистрирован на Кипре, где удерживается 0% налога.
Налоги по дивидендам от компаний из США
Налогам по дивидендам от компаний из США стоит уделить отдельное внимание. Первое, что надо сделать, — это подписать справку W8-BEN. В ней инвестор подтверждает, что не является налоговым агентом США.
Если подписать справку, то США удержат 10%, а остальные 3% необходимо будет доплатить России. Если инвестор не подписывает данную справку, то американская сторона удержит налог с дивидендов в размере 30%, дивиденды придут уже за вычетом этой суммы.
Многие инвесторы не подписывают справку W8-BEN, чтобы не подавать декларацию. Но по закону декларацию нужно подать в любом случае, даже если с инвестора удержали 30% налога.
Декларацию инвестор должен подать до 30 апреля за предыдущий календарный год. Оплатить нужно по месту жительства не позднее 15 июля того же года. Например, в апреле 2021 года нужно подать декларацию о доходах за 2020 год. Декларацию можно подать как в письменной форме, так и в электронном виде на сайте Налоговой.
Перед тем как подавать декларацию, также стоит обратить внимание на фонды недвижимости REIT: по их бумагам американской стороной всегда удерживается 30% налога на дивиденды.
А по бумагам, компании которых зарегистрированы как Limited Partnership, всегда удерживается 37% с дивидендов. Limited Partnership — это организационно-правовая форма. Если обычно в отчете брокера в конце названия бумаги стоят буквы CO или Inc., то в данном случае будет LP.
Как подать декларацию
Декларацию нужно заполнить по всем дивидендам, которые приходят инвестору. Если дивиденды от одного эмитента пришли четыре раза, то вводить информацию нужно о каждом зачислении.
1) брокерские отчеты, в которых будет прописана информация о полученных дивидендах и удержанном налоге;
2) договор на брокерское обслуживание.
В конце нажать на кнопку «Подтвердить и отправить». На этом все.
Больше новостей и интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее
Подводные камни инвестирования в REIT
Инвестиции в недвижимость довольно популярны. В России вложения в «бумажную недвижимость» в 90% случаев обсуждаются в негативном ключе. Но и в США, с их развитой системой защиты прав инвесторов и высоким уровнем корпоративного управления, вложения «в бумажную недвижимость» могут оказаться неудачными. В статье рассмотрим моменты, на которые инвесторы не всегда обращают внимание при первоначальном знакомстве с фондом недвижимости.
Одним из преимуществ инвестирования в REIT обычно указывают высокую дивидендную доходность. Если компания активно развивается, наращивает выручку и FFO на акцию растёт, — инвесторы оценивают REIT положительно. При этом дивидендная доходность может оказаться меньше 2% — среднерыночного уровня. Следует учитывать и налоговый режим, присущий REIT — 30% налогов на дивиденды.
Например, в скринере вы сделали фильтрацию акций по дивидендной доходности в 2%, и среди акций обычных компаний оказались REIT. В этом случае с учётом налогов акция обычной компании с 2% дивдоходности принесёт 1,8% «чистой» дивдоходности, а REIT — 1,4% «чистой» дивдоходности.
Особенности налогового режима REIT таковы, что у компании нет собственных средств для развития бизнеса. Она вынуждена постоянно занимать средства на инвестиционные проекты. Следствие этого — высокая закредитованность фондов недвижимости и постоянные допэмиссии. В некоторых случаях акционерный капитал может размываться кратно в течение короткого промежутка времени. В качестве примера на рисунке 1 показано, как изменился капитал Arbor Realty Trust за последние пять лет.
Допэмиссии в REIT не всегда являются однозначным негативом для миноритарных акционеров, но могут существенно искажать представление о компании: инвестор может читать отчёт и видеть темпы роста FFO, но если вычислить этот показатель в пересчёте на акцию, то картина может оказаться не столь радужной.
Типичное явление для REIT — выплата дивидендов не из чистой прибыли, а из FFO (чистая прибыль с поправкой на амортизацию и обесценение). Обычно акционеры довольны — такой подход позволяет показать гладкую растущую дивидендную историю. Объясняют это тем, что REIT — особенная система: необходимо ориентироваться на FFO (живой денежный поток), а не на чистую прибыль.
Выплата дивидендов из FFO приводит к тому, что со временем накопленная чистая прибыль компании устремляется к нулю и выходит в отрицательную зону. У большинства REIT вместо накопленных прибылей — недостаток капитала (дыры в балансе). Дефицит капитала в балансе означает, что у компании не хватает своих средств и их где-то надо брать: кредиты и допэмиссии. Если компания набирает долгов, чтобы залатать дыры в балансе, а не для развития бизнеса, то от неё стоит держаться подальше.
Существует ещё один неочевидный момент выплат дивидендов из FFO, а не из чистой прибыли. Если для выплаты дивидендов не хватает чистой прибыли, используют допэмиссии и кредиты, либо производят бумажные переоценки. Одной из таких переоценок является обесценение и амортизация. Зная механизм амортизационных отчислений, можно сделать вывод, что амортизация, растраченная сейчас, означает новые долги в будущем. Такой подход не сулит ничего хорошего в долгосрочной перспективе.
Если вы хотите инвестировать в REIT, не рассчитывайте на высокую дивидендную доходность и особенности бухучёта. И ещё до начала инвестирования проверьте некоторые моменты.
Данная статья выражает личное мнение автора и не является инвестиционной рекомендацией.
Что такое REIT: виды, 6 рисков инвестиций, налогообложение и как инвестировать
У россиян при накоплении каких-либо денежных средств, сразу возникает несколько вариантов вложений. Как правило, среди этих вариантов фигурируют свой бизнес, покупка квартиры для сдачи в аренду, и депозит.
Если бизнес это обычно достаточно доходный вариант вложений средств, если все получится. То депозит это просто инструмент сохранения денежных средств, вопреки всему. Остаётся один вариант, покупка квартиры. Но уровень начальных инвестиций составляет ощутимые величины, измеряемые миллионами рублей.
Именно поэтому вложения в REIT на бирже могут стать хорошей альтернативой. Еще один большой плюс это низкий порог входа. Стоимость 1 акции некоторых рейтов составляет всего несколько долларов. А инвестировать можно в торговые центры, в жилую недвижимость, в дата-центры, отели и многие другие объекты. А доход инвестор будет получать путем начисления дивидендов.
График компании Macerich
Не пугайтесь такого графика, после прочтения раздела «Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать» все станет понятно и страх пропадёт. Помните, эмоции это плохой советник для инвестора.
Что такое REIT
REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.
Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!
Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.
Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.
Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT
Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.
У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.
Виды REIT
Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:
Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.
Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости
Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:
Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.
Как инвестировать
Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.
Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.
Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.
Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.
Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать
Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.
FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:
FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.
Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.
Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.
Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.
(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).
FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.
Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.
Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.
Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.
Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов
Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.
Дивиденды и их налогообложение
Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.
Смотрите на логотип
Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.
Налогообложение дивидендов
Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.
К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью. Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли.
Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.
Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.
Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения. Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.
Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.
Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:
Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже
Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.
Какие REIT есть на Санкт-Петербургской бирже вы можете узнать на этом сайте (просто кликни по этим словам). Он бесплатный, можно даже не регистрироваться.
Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:
Важно: на столбец «Цена закрытия аукциона, долл» не обращаем внимания, равно как и на все остальные кроме первых трёх. Эти данные обновляются с задержкой, чуть ли не раз в неделю, может и реже, поэтому лучше интересующие вас компании посмотрите в терминале вашего брокера или в Tradingview.
Самые крупные в сфере торговли:
Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.
Статус квалифицированного инвестора не нужен.
Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.
В заключении
В заключении хочу сказать, что REIT это очень интересный и позволяющий не только преумножить свои активы, но и позволяющий получать неплохие дивиденды сектор. Даже с учетом того, что инвестор покупает их через СПБ биржу.
Не забывайте подписываться на паблик в ВК и на нашу рассылку (спама не будет, только ценная информация с поля боя быков и медведей).
Подписаться на нашу рассылку можно ниже или в сайдбаре справа(если читаете с компьютера):