Суперфиций
Понятие суперфиция было впервые сформировано в римском праве. Здесь суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (лат. jus in re aliena). Суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вещный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли.
В Гражданском кодексе России суперфицию соответствует право пользования чужим земельным участком собственником недвижимости, которая находится на этом участке (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Связанные понятия
Вещами в гражданском праве признаются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена. Вещами в гражданско-правовом смысле являются объекты, ценность которых человеком осознана и на которые он может оказывать влияние, управлять. Объекты, которые человек на данном этапе развития не в состоянии освоить, контролировать, оценить, сделать предметом оборота, к вещам с правовой точки.
Под арендой законодательство Республики Беларусь понимает основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Из данного определения вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает полномочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества.
Суперфиций в римском частном праве
Дата публикации: 16.07.2020 2020-07-16
Статья просмотрена: 198 раз
Библиографическое описание:
Куштанина, В. С. Суперфиций в римском частном праве / В. С. Куштанина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 29 (319). — С. 97-99. — URL: https://moluch.ru/archive/319/72645/ (дата обращения: 12.11.2021).
В статье автор анализирует становление института суперфиций в римском частном праве.
Ключевые слова: суперфиций, римское частное право, право застройки, застройщик
Начало становления суперфиция, как указывает М. И. Митилино, относится к той эпохе, когда господствовал обычай, а право частное еще не было четко отделено от права публичного. По этой причине нельзя назвать точную дату и место его возникновения [1, с.5]. Тем не менее, М. И. Митилино отмечает, что, если Гай говорит о суперфиции уже как о сложившимся институте, значит, суперфиций был известен римскому праву еще до 178 г. нашей эры [1, с.11].
Изначально, если римский гражданин желал передать кому-либо в пользование землю для возведения на ней строения, так, чтобы право собственности на земельный участок оставалось за ним, а право собственности на строение принадлежало застройщику, jus civile не предоставляло такой воле соответствующую правовую защиту. Причина была в том, что любое строение, имеющее прочную связь с землей, по римским представлениям, являлось частью земельного участка и разделяло его юридическую судьбу (superficies solo cedit) [2, с.5].
Таким образом, вопреки воли сторон собственником строения становился собственник земельного участка, а между контрагентами возникало лишь обязательственное правоотношение. Это означало, что застройщик обладал только личным иском против собственника земельного участка и его универсальных правопреемников в случае, если последние препятствовали застройщику осуществлять те права, которые застройщику были переданы в силу соглашения с собственником земли. При этом в силу римского права личный иск был допустимым лишь тогда, когда он вытекал из определенного контракта, перечень которых являлся закрытым, и римским юристам приходилось квалифицировать соглашения между собственником земли и лицом, которое возводило строение, либо как куплю-продажу, либо как найм. Разумеется, соглашение о праве застройки выходило за рамки и того, и другого контрактов. Защиту против тех, кто получил земельных участок посредством сингулярного правопреемства, и против третьих лиц застройщик в силу римского права и вовсе не мог получить. Владельческой защитой застройщик тоже не обладал, поскольку он признавался лишь держателем вещи, а не её владельцем [2, с. 6–8].
Данные обстоятельства поставили перед претором задачу — создать собую вещно-правовую форму, которая отвечала бы интересам сторон, не нарушая римский принцип superficies solo cedit. Такой формой и стал суперфиций, относящийся к категории jus in re aliena.
Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая особое правовое положение [3, с.104]. Буквально суперфиций означает все то, что прочно связано с землей. Его юридическая сущность представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле [3, с.99].
Источником, из которого можно сделать вывод о сущности римского суперфиция, являются Дигесты Юстиниана. Остальные акты кодификации Юстиниана не содержат положений, которые регулировали бы данное право [2, с.3].
Суперфиций возникал на основании договора между суперфициарием и собственником земли при обязательной передачи вещи (traditio). При этом, особого контракта для установление суперфиция римскими юристами так и не было изобретено — стороны использовали договор найма, купли-продажи (при это продавалась не земля, а особое право) или дарения. Суперфиций мог также быть установлен посредством завещательного отказа или на основании судебного решения при разделе общего земельного участка [4, с.133]. Вопрос о возможности приобретения суперфиция по давности, как отмечает А. В. Копылов [4, с.133], является спорным. Источники прямо не упоминают о таком способе возникновения суперфиция. Одни ученые склоняются к тому, что такое приобретение было возможно, поскольку достоверно известно, что давность владения являлась в римском прве основанием для приобретения другого вида ограниченных вещных прав — сервитутов, а значит, можно сделать вывод, что и суперфициарное право приобреталось по давности. Другие же ученые указывают, что по давности в Риме приобретались исключительно право собственности и сервитуты. Уже существующий суперфиций передавался в силу соглашения сторон, завещания или судебного решения [4, с.134].
Собственник мог передать суперфициарию как пустой участок, так и уже застроенный [4, с.131]. Впрочем, следует также отметить, что в конце республики и в эпоху принципата демографический рост населения привел к острой нехватке земли для застройки, и, как следствие, к постройке домов в несколько этажей. Это означало расширение сферы действия суперфиция — суперфиций мог устанавливаться не только в отношении земельного участка, но и в отношении иных объектов с целью возведения дополнительных этажей [5, с.338].
Римское право никогда не отходило от принципа superficies solo cedit, поэтому собственник земли приобретал право собственности на все постройки, возведенные на его участке застройщиком [4, с.129].
Тем не менее, суперфициарий обладал вещным правом пользования в отношении застроек с весьма широким объемом правомочий. Суперфициарий мог распоряжаться строением при жизни и на случай смерти, обременять строение сервитутами на время существования своего суперфициарного права, а также закладывать последнее [4, с.131]. У суперфициария была обязанность извещать собственника земли о том, что он намерен передать свое суперфициарное право другом лицу, тем не менее, нарушение данного правило не предоставляло собственнику земли оспорить сделку по отчуждению суперфиция [4, с.132]. По мнению В. М. Хвостова, право пользования суперфициария было настолько широким, что он мог даже разрушить здание [6, с.324].
Относительно обязанностей суперфициария в науке нет единого мнения. Одни авторы [7, с.215] полагают, что у суперфициария существовало лишь две обязанности — нести государственные подати и повинности, а также выплачивать собственнику земли вознаграждение (solarium). Другие же [4, с.129] в качестве обязанностей суперфициария также называют возведение строения в определенный соглашением срок, извещение собственника об отчуждении права, передачу собственнику земельного участка клада, который был на переданной в пользование земле или под ней. Стоит отметить, что в случае неуплаты суперфициарием solarium собственник земли мог возбудить иск о собственности — rei vindicatio [3, с.105].
Претор дал застройщику поссесорную защиту в форме особого интердикта de superficie, который предоставил застройщику защиту пользования от всякого третьего лица. Через некоторое время застройщик получил иск actio de superficie (in rem), аналогичный иску о праве собственности, что дало основание суперфициарию защищаться против всякого третьего лица и против самого собственника земельного участка, если последний отказывался передавать в пользование предмет сделки. При приобретении суперфиция от несобственника застройщик имел также actio in rem Publiciana [1, с.9–10].
Прекращалось суперфициарное право в силу соглашения сторон, гибели предмета сделки, истечения срока права застройки, конфузии, смерти застройщика, не имевшего наследников, или наследники которого отказались от наследства (фиск в данном случае не наследовал), дереликции, а также на основании судебного решения [1, с.135].
Таким образом, римским юристам удалось создать уникальное право, позволяющее иметь постройку на чужом земельном участке в течение длительного времени и при необходимости пользоваться вещно-правовой защитой как против собственника земли, так и против третьих лиц. При этом римляне никогда не нарушали принцип superficies solo cedit. К сожалению, в силу скудности источников, ряд вопросов до сих остается нам неизвестным. В частности, вопрос о том, являлось ли возведение строения правом или обязанностью суперфициария. Однако достоверно известно, римский суперфиций сыграл важнейшую роль в гражданском праве Римского государства и оказал огромное влияния на становление подобных вещных прав в ряде европейских государств.
Публикации
Принцип superficies solo cedit и право застройки в регулировании прав на недвижимое имущество
Право застройки – один из важнейших институтов современного гражданского права целого ряда европейских государств, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций («superficies») – право иметь строение на чужом (городском) земельном участке.
Зарождение в Древнем Риме рассматриваемого института базировалось на одном из фундаментальных принципов римского права superficies solo cedit, означающего, что все возведенное (построенное) на земле принадлежит собственнику земельного участка[1]. Наличие отдельной собственности на дом и на землю в римском праве представлялось невозможным.
Впоследствии, римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был заимствован законодательствами многих развитых государств (Германия, Франция, Австрия, Швейцария). Однако «национальные особенности этих стран, обилие вещей, в том числе технологически сложных, но всё же связанных с землёй, – все это привело к тому, что принцип superficies solo cedit в законодательствах этих стран реализовывался с различной степенью последовательности»[2].
Подробный анализ реализации рассматриваемого принципа в законодательстве различных государств приводят в своих работах В.В. Чубаров и И.А. Емелькина[3], выдвигая тезис о том, что «римский принцип superficies solo cedit при его полном воплощении может иметь двойной контекст, состоящий в признании:
Библиографический список
Размышления над максимой superficies solo cedit
В последнее время весьма активно промоутится (как обычно в таких случаях, всеми правдами и неправдами) идея якобы единого объекта недвижимости, где земельный участок вбирает в себя все, что на нем находится, как составные части.
Очевидная нелепица, сопровождающаяся передергиванием.
Нелепица потому, что и при регистрации объектов на земельном участке единый объект имеет место. Просто в этом случае нужно скакать от объекта на участке: права на участок становятся идеальной составной частью объекта на участке. Superficies solo cedit же означает лишь, что права на объекты на участке являются идеальной составной частью земельного участока. В «либеральной» модели, тем самым, скачим от земельного участка, идеальными существенными составными частями которого становятся права на объекты на участке; в «социалистической» модели идеальной составной частью объектов на участке становится титул на землю.
— есть объекты, про которые точно известно, что они имеют самостоятельное хозяйственное предназначение, отчего они всегда самостоятельные объекты оборота, даже когда в конкретном случае объект будет служебным (для последнего правильно установить правовую форму устойчивой связи, создание которой было бы в пределах частной автономии);
В этом плане земельный участок вполне может иметь сугубо служебную функцию, что, однако, легко игнорировать при «либеральной» концепции объекта недвижимости. Например, придомовая территория. У нас традиционно считается, что непосредственно присоединенным к титулу на здание является титул лишь на ту часть участка, что под зданием, т.е. не выходит за пределы опалубки. Очевидная и явная нелепица с точки зрения воззрений оборота. Если брать загородный дом, то участок вокруг него, хотя бы и не полностью, если он большой, но совершенно необходим. Смысл загородного дома в том, что есть вокруг него еще кусок земли. Так, по крайней мере, в России. Если брать многоквартирные дома, то, уверен, что в советское время под них отводилась и придомовая территория. Сегодня, однако, все эти документы глубоко в архивах и с непонятным юридическим статусом, поэтому «либерализм» и «регистрационная правда» позволяет не считаться с фактически сложившимся положением. Придомовая территория будет почему-то вдруг муниципальной собственностью.
Но нельзя сбрасывать со счетов и публичный интерес.
Социалистическое право было тесно связано с административным правом, во многих своих элементах являясь его выражением. Если в «либеральной» концепции приходится дополнительно к «частному праву недвижимости» прорабатывать вопросы надлежащего использования земельных участков и объектов на них, достигая за счет такого обособления некой «чистоты» гражданско-правовых конструкций (фактически, очевидно, не имеющих никакой практической ценности, кроме как для разрешения споров о частных правах), то социалистическая модель объекта недвижимости дает более тесную связь между субъективными правами на объекты недвижимости и их правильным осуществлением с точки зрения публичного порядка.
Как известно, социалистическое право исходило из госсобственности на землю. Это означает, что предоставление земельных участок носило строго целевой характер. И одним из возможных выражений этого целевого характера был объект на участке, ради создания и эксплуатации которого земельный участок отводился (после 1948 года преимущественно использовалось право безвозмездного бессрочного пользования). Объект становился целью предоставления земельного участка, последний имел сугубо служебное назначение. Собственно, это то, что уже говорилось раньше, просто теперь появляется дополнительный оттенок: служебное назначение вытекает уже не только из соотношения частных интересов и воззрений оборота, но и из государственной политики. Объект воплощает в себе одно из допущенных государством использований земельного участка. Безотносительно к такому использованию нет и прав на земельных участок.
Собственно, поводом к заметке послужило дело ВС ФРГ в BGHZ 54, 56. Там достаточно навороченный казус, но в той части, в которой он имеет значение для данной записи, дело обстояло так.
Собственник отеля обратился в суд с требованием прекратить такое использование соседнего земельного участка как нарушающее вид с участка истца и потому эстетическое пользование им. Другими словами, был заявлен негаторный иск (пара. 1004 в ГГУ).
И вот ВС ФРГ решает против негаторного иска, потому что частный интерес не решает судьбу земельного участка, который оказался почему-то нужен лишь для свалки. Ведь собственник участка под свалку равен с собственником отеля: оба хотят извлекать прибыль, почему это собственник отеля заслуживает переференции? Если «вид земельного участка противоречит лишь эстетическому чувству соседей», это не имеет гражданско-правового значения, даже если убыток вполне реален, как в случае с отелем. Впрочем, цены и на все расположенные рядом земельные участки должны упасть из-за свалки. Тем самым, даже совокупность частных интересов не решает судьбу земельного участка.
Я бы еще обратил внимание вот на что. Допустим, ценность земельного участка для целей загородного времяпрепровождения утрачивается. Но она утрачивается в силу падения интереса к загородному времяпрепровождеию. Если такой интерес повысится, повысится и цена. Если же участок переориентировать на свалку, то ценность земельных участков, в особенности земельного участка, на котором свалка, значительно утратится с точки зрения загородного времяпрепровождения. Участки потеряют уже не в цене, а в качестве, т.е. нет возможности полного восстановления цены даже в долгосрочной перспективе. Другими словами, либеральная концепция объекта недвижимости дает возможность одному-единственному участнику оборота произвести значительные экономические разрушения, потому что позволяет ему пользоваться не только одной ценой, но и качествами ресурсов.
Либеральная концепция объекта недвижимости допускает все это, потому что superficies solo cedit означает, на самом деле, что юридически участок всегда пустой и порожний, даже если на нем что-то есть. Другими словами, юридически не существует того, что есть на участке, все это не имеет самостоятельного охраняемого режима, даже если совокупность частный интересов и воззрения оборота говорят в пользу наличия такого режима. По-хорошему, такая конструкция не является некой «естественной» и «объективной необходимой», а представляет собой лишь выражение того, что власть собственника безраздельна в отношении того, что признается составными частями. Соответственно, к выбору конструкции нужно подходить рационально: если мы хотим как default rule полновластия собственникам, мы выбираем либеральную концепцию, если же мы думаем над общественными интересами в том, что на участке и как он используется, нам нужна социалистическая концепция.
В нашей стране долгосрочное развитие стало начисто отрицаться на уровне гражданско-правовых институтов, в частности, через отрицание «социалистических» элементов регулирования. Допустимо ли это при отсутствии нормально функционирующих в этом направлении публичных институтов?
Разумеется, цивилист всегда может сказать, что он занимается чистым гражданским правом, а что там происходит в других отраслях его не волнует. Такое потребительство нормально, пока цивилист механически занимается одними судебными спорами и большет никуда не лезет. В правотворческой деятельности уж точно соотношение гражданского права с другими отраслями должно иметь решающее значение. Включая соотношение с уголовным правом и эффективностью правоохранительных органов.
Суперфиций
Полезное
Смотреть что такое «Суперфиций» в других словарях:
Суперфиций — (от лат. Superficies solo cedit Строение следует за землей) термин, используемый в праве некоторых государств Западной Европы. Обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу. Может передаваться по … Википедия
СУПЕРФИЦИЙ — (от лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником… … Юридический словарь
СУПЕРФИЦИЙ — Право пользования чужой землей для сооружения на ней здания, по римск. праву. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка. Чудинов А.Н., 1910 … Словарь иностранных слов русского языка
суперфиций — сущ., кол во синонимов: 1 • право (57) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов
Суперфиций — (лат. superficies) в римском праве возможность иметь строение на чужом участке и пользоваться им. В силу С. возникало и право бессрочного пользования земельным участком, на котором возведено строение (по договору с собственником или в … Энциклопедия права
СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В российском гражданском праве С. соответствует право пользования… … Юридическая энциклопедия
Суперфиций — (от лат. superficies поверхность) в праве некоторых буржуазных государств Западной Европы особое вещное право на строения и посадки на земельном участке, принадлежащем другому лицу. С. впервые сформировался в римском праве, где он… … Большая советская энциклопедия
СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В российском гражданском праве С. соответствует право пользования… … Энциклопедический словарь экономики и права
СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ С. соответствует право пользования земельным… … Энциклопедия юриста
суперфиций — (от лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником… … Большой юридический словарь