Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете
Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.
Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.
Документальное оформление
Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).
Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ
Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:
Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.
Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.
На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.
Бухгалтерский учет
Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:
На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).
Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.
Покупка
Земля включена в учет как ОС:
Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:
На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).
Продажа
Земля продана как ОС:
Земля продана как товар:
Продажа части участка
Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.
Разделим участок в учете:
Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).
В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.
Аренда
Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:
Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).
Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.
Налоговый учет
Земельный налог
Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.
Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.
Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).
Налог на прибыль
Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.
Учет земельного участка в бухгалтерском учете
Особенности бухгалтерского учета земельных участков
Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).
Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).
Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:
При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).
Также компания может получить землю:
Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).
Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).
Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).
В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.
Документальное оформление операций с земельными участками
Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.
Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).
Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).
При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.
Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).
Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».
Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.
Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки
Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:
Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:
Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:
При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:
Z — первоначальная стоимость участка;
n — число лет списания расхода на покупку земли.
Продажа земли оформляется записями:
Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.
При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:
Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:
Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).
Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:
Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:
Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):
При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:
Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.
В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:
Включается ли эта компенсация в доходы налогоплательщика и нужно ли платить с нее налоги? Ответ на этот вопрос узнайте в КонсультантПлюс, получив пробный доступ к системе бесплатно.
Итоги
Особенности бухучета земельных участков таковы:
Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».
Услуги бухгалтерского учета
Доверьте нам ведение бухучёта:
1. Первое, что мы сделаем вместе с вами, начав оказание услуг по ведению бухгалтерского учёта, это составим Уровень сервиса, в котором пропишем все услуги основного тарифа, дополнительных услуг, состав отчетности, даты оказания услуг и зоны ответственности по передаче документов и вводу данных в систему.
2. Сразу же предоставим вам доступ к основной программе 1С:Бухгалтерия. Также вам будут доступны такие сервисы, как: 1С:Сверка, 1С:Отчетность, 1С:ДиректБанк, 1С:Контрагент. У вас будут все необходимые программы для работы и даже мобильное приложение для оперативной информации и связи с бухгалтером.
3. Мы возьмем на себя бухгалтерский, налоговый и кадровый учет вашей компании. На основании Уровня Сервиса у нас автоматически создадутся задачи, которые мы будем выполнять вовремя и безошибочно. Таким образом, помощь в бухгалтерском учете будет всегда актуальна.
4. Также согласно Уровня Сервиса мы точно будем знать, какую отчетность и в какие сроки надо сдавать. Всё это включено в услуги бухгалтерского учета. Также мы посчитаем налоги и в срок сдадим отчетность вашей компании или ИП. Сдача отчетности в электронном виде уже включена в тариф.
5. Мы возьмём на обслуживание ваших сотрудников от приёма на работу до начисления зарплаты, отпускных, больничных и премий.
6. Необходимо обменяться документами? Даже не тратьте на это время! Мы приедем к вам сами, привезем и заберём нужные документы. Избегаете контактов с курьерами? — Направляйте нам фото документов через мобильное приложение или по электронной почте.
7. Мы поможем вам разобраться в любых вопросах, окажем необходимую помощь по бухгалтерскому и налоговому учёту. Найдём индивидуальный подход к каждому, поймём особенности вашего бизнеса и, разумеется, предложим наилучшие решения каждого вопроса.
Наши услуги и цены
Консультации по вопросам ведения бухгалтерского и налогового учета
Консультации по вопросам ведения бухгалтерского и налогового учета div >
| Наименование | Ед. измерения | Цена, руб. |
|---|---|---|
| Инспекция кадрового учета | руб./час | 500 |
| Ведение воинского учета по работникам Заказчика/за 1 работника | чел. | 100 |
| Оформление изменений условия трудового договора, за исключением изменения подразделения, должности, размера заработной платы (приказ доп. соглашение | руб./час | 400 |
| Изменение стандартных шаблонов кадровых документов | руб./час | 400 |
| Разработка/изменение должностной инструкции | руб./час | 400 |
Инспекция кадрового учета
Ведение воинского учета по работникам заказчика
Оформление изменений условия трудового договора, за исключением изменения подразделения, должности, размера заработной платы (приказ, доп. соглашение)
Изменение стандартных шаблонов кадровых документов
Разработка/изменение должностной инструкции
Ведение учета бухгалтерской отчетности. Как это работает?
Вы решили воспользоваться услугой бухгалтерского учета от сторонней организации. Позвоните нам, и в удобное для вас время ждите специалиста для предварительного анализа состояния учета. Он предложит порядок взаимодействия, оценит стоимость работ по обслуживанию и рассмотрит вопрос о необходимости восстановления бухгалтерии.
В кратчайшие сроки вы получите образец договора на ведение учета бухгалтерской отчетности и приложение к договору, содержащее объем работ, выполняемых нами, а также сроки и порядок предоставления документов нам на обработку. После подписания договора вы познакомитесь со специалистом, который будет отвечать за ведение отчетности в вашей фирме. В его обязанности входит контроль документооборота, составление отчетности, начисление налогов, общение с налоговыми органами и фондами, консультации.
Первый этап – организация документооборота для ведения учета бухгалтерской отчетности и организация взаимодействия с сотрудниками вашей фирмы. Мы предложим средства автоматизации, шаблоны документов, привлечем технический отдел – для того чтобы информация о хозяйственной деятельности предприятия оперативно оказывалась в распоряжении нашего специалиста.
На втором этапе внимательно изучим хозяйственную деятельность вашей организации, постараемся выявить существующие пробелы в учете, ошибки и риски, для того, чтобы оказать наиболее полезную помощь в бухгалтерском учете. Проверим состояние вашей бухгалтерской базы и соответствие ее первичным документам. Возможно, в результате будет сформирована корректирующая отчетность в налоговую и внебюджетные фонды.
Третий этап – собственно ведение бухучета. Важным является оперативное представление вами первичных учетных документов, либо отражение их в информационной базе, а также своевременное информирование нашего специалиста о любых нестандартных хозяйственных операциях, проводимых организацией.
Четвертый этап возникает обычно через год-полтора взаимодействия. К этому времени проблемные места в учете ликвидированы, процесс сотрудничества отлажен. Однако время идет, возникают новые вопросы, появляются новые направления вашей деятельности. В связи с этим может потребоваться корректировка некоторых схем функционирования и перераспределение обязанностей. Анализ изменений бизнес-процессов и их перестройка в соответствии с новыми условиями – неотъемлемая часть нашей с вами совместной работы по ведению учета бухгалтерской отчетности.
С некоторыми нашими клиентами мы плодотворно сотрудничаем на протяжении долгих лет, осуществляя оказание услуг по ведению бухгалтерского учета, однако не исключаем такой вероятности, что и им когда-нибудь потребуется собственная полноценная бухгалтерская служба. В любом случае, мы всегда готовы передать всю базу в полном порядке и организовать передачу дел новому главному бухгалтеру. В дальнейшем рады будем предложить вам другие свои услуги: налоговые и юридические консультации, автоматизация учетных процессов в 1С, ведение отдельных участков учета (например, расчет заработной платы или кадровое делопроизводство).
ПОЧЕМУ ИМЕННО
1С:БУХОБСЛУЖИВАНИЕ.ЦЕНТР?
Решив передать ведение бухучета сторонней организации, вы сталкиваетесь с выбором исполнителя. Немногие из них способны обеспечить должный уровень бухгалтерских услуг. Что вы получите, работая с нами:
Опыт работы в режиме аутсорсинга, приобретенный фирмой, за более чем 15 лет работы на рынке бухгалтерских услуг. Деятельность наших специалистов подчиняется строгим внутрифирменным регламентам. Благодаря этому услуги по ведению бухгалтерского учёта для вас оказываются на высоком профессиональном уровне, отчетность сдается вовремя, документы проверены, подшиты и никогда не теряются, а информация о вашем бизнесе надежно защищена от разглашения.
Ведением учета в нашей фирме занимаются только специалисты, отработавшие в должности главного бухгалтера более 10 лет. Причем на предприятиях разных сфер деятельности – от торговли и оказания услуг до производства. При этом мы являемся привлекательным работодателем для квалифицированных бухгалтеров, обеспечивая им интересную, разноплановую работу с отличными условиями труда. Мы поощряем их стремление к профессиональному росту, получению дополнительного образования, создаем благоприятную рабочую атмосферу.
У наших специалистов есть все условия для комфортной и эффективной работы: проверенное программное обеспечение, современная компьютерная техника, доступ к справочно-правовой системе и профессиональной литературе, поддержка консультанта по налогам и программиста 1С. Все это дает возможность сосредоточиться на решении действительно важных проблем ведения учёта бухгалтерской отчётности в вашей организации, своевременно и квалифицированно отвечать на ваши вопросы и уделять вам столько времени, сколько нужно.
Мы предлагаем самые выгодные условия. В зависимости от ваших текущих потребностей и бюджета, выделяемого на бухгалтерскую службу, мы разработаем удобную модель сотрудничества. Если ваш бизнес сезонный, или вы переживаете период финансовых затруднений, мы всегда готовы идти навстречу в вопросе о стоимости договора при сохранении неизменно высокого качества обслуживания.
Вы никогда не останетесь один на один со своей проблемой. Мы используем самые современные методы работы: удаленный доступ, облачные технологии, распределенные базы данных. Вам не нужен бухгалтер в офисе – вы всегда ощущаете его поддержку и присутствие в хозяйственной жизни вашей организации.
За вами закреплен отдельный специалист, с которым комфортно работать. За его плечами – целая команда профессионалов, поддержкой которой вы можете воспользоваться в случае необходимости: налоговые консультанты, юрист, программисты 1С, специалисты IT-службы, вспомогательный персонал, обрабатывающий первичные документы.
Мы несем материальную ответственность за ошибки, которые крайне редко, но могут допустить наши специалисты. Сумма компенсации по договору ведения бухгалтерского учета составляет три ежемесячных платежа, а наша деятельность застрахована в крупной страховой компании России.
Бережно относимся к финансам компании: