Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
В этой статье мы расскажем о том, как проходит сделка по ипотеке, разобрав 21 самый часто задаваемый вопрос от покупателей. Рассмотрим ситуации, которые возникают у людей, заключающих сделку и объясним всё то, что вы хотели знать об этапах составления договора. Сколько времени потребуется, какие нужны документы, для чего необходима страховка и как быть в случае приостановления сделки – всё это и многое другое далее в материале.
Сколько времени занимает сделка по ипотеке? (Сделка по ипотеке пошагово)
Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.
Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.
Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.
Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.
Оценка недвижимости – 3 дня. Порядок сделки по ипотеке предполагает три дня на работу оценщика.
Одобрение недвижимости – 5 дней. Вы отправляете документы на квартиру в банк и ждёте. Чаще всего, «чистоту» бумаг проверяют в течение трёх дней. Этого времени достаточно банку, чтобы хорошенько всё перепроверить и отправить пакет документов на заключение сделки. Если же возникают сложности, этот срок увеличивается.
Страхование и подписание кредитного договора — 1 день.
Правоустанавливающие документы – 7-14 дней. Если всё пройдёт хорошо, уже через неделю вы получите документ, закрепляющий ваше право на владение недвижимостью. Электронная сделка по ипотеке – быстрее, около 5 дней.
Всего мы насчитали минимум 32 дня – больше месяца на то, чтобы провести сделку по квартире в ипотеку.
В расчёте указаны рабочие дни. Пропускайте выходные и праздники, когда банковские учреждения не работают.
Обратите внимание! Мы провели примерные расчёты минимального времени на прохождение всех этапов. В некоторых случаях сделка проводится значительно дольше. Например, если Росреестр приостановит оформление документов, то весь процесс затянется ещё на 2-3 месяца.
Кто сопровождает сделку?
Помимо банка, который сопровождает сделку от рассмотрения заявки, до получения документов, практически каждый этап сделки купли-продажи квартиры по ипотеке требует внимания дополнительных специалистов:
Иногда сами банки выступают посредниками в сопровождении сделки по ипотеке. В таком случае вместо вас или от банка будет действовать специалист по нотариальной доверенности.
Когда платить госпошлину за регистрацию?
Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.
Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.
Сколько времени занимает подписание договора кредитования?
В зависимости от загруженности банка, для подписания кредитного договора ипотеки (этапы сделки мы рассмотрели в первом вопросе) понадобится 4-14 дней. Вас запишут заранее на определенный день и время для встречи с менеджером и подписания. Прочитать кредитный договор заранее банк не дает, но общие условия всегда есть на сайтах банков. Можете также посмотреть условия кредитного договора в статье — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.
Кредитор внимательно проверяет все предоставленные бумаги и только после этого происходит подписание договора, за которым следует подача документов на гос. регистрацию и подписание договора купли-продажи (обычно в МФЦ).
Оформление сделки по ипотеке – порядок оформления страховки. Где и когда?
Страхование объекта ипотеки – это обязательный пункт кредитного договора.
Вы можете заключить страховку в компании, сотрудничающей с банком (по рекомендации кредитора) или воспользоваться услугами любой страховой компании, деятельность которой признаётся банком, выдающим вам кредит.
Без подписания договора страховки невозможно оформление кредитного договора, это обязательный элемент схемы сделки по ипотеке – предполагает обращения в страховую компанию после одобрения недвижимости банком.
Для страховки понадобится оценка, сделанная ранее для одобрения. На основании полученных данных из отчета, страховщик составляет договор и полис.
Как оформляется сделка по ипотеке — передача первоначального взноса
При заключении ипотечной сделки, вы вносите первоначальный взнос сразу после подписания кредитного договора с банком в день подачи документов в МФЦ. Обычно для этого продавец и покупатель встречаются в банке до поездки в МФЦ. Также продавец сможет прочитать и проверить заранее договор купли-продажи.
Обратите внимание! Передача наличных средств продавцу должна быть подтверждена распиской. Образец расписки есть в статье — Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке.
Только после подтверждения передачи первоначального взноса, и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка, будут выданы кредитные деньги.
А если первый взнос – материнский капитал, то, как он передается продавцу?
В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.
Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:
Что важно учесть?
Сколько времени проходит сделка по ипотеке в электронном формате?
Электронная регистрация сделки по ипотеке, в зависимости от условий банка, длится в течение 7-14 рабочих дней.
За это время сотрудники финансового учреждения подготавливают все документы для сделки по ипотеке (до 2 дней). Сама сделка, когда покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и заявления на регистрацию электронно цифровой подписью и передают их в Росреестр занимает 1 день. В Росреестре сделка регистрируется в течении 5 дней. После того, как правоустанавливающие документы будут подготовлены, заёмщик получает их по электронной почте.
Важно понимать, что кредитор может отказать в одобрении объекта. Причина этому – несоответствие документов или недостающие бумаги, необходимые для заключения сделки. В таком случае вам понадобится ещё время для сбора документов.
Процесс сделки по Ипотеке — когда подписывается договор купли-продажи?
Пока банк не одобрит недвижимость и не подпишет соответствующий кредитный договор, сделка купли-продажи не может быть заключена.
А значит – договор купли-продажи подписывается сразу после заключения кредитного договора в момент передачи бумаг в Росреестр в присутствии сотрудника МФЦ.
Перед подписанием сотрудник МФЦ спрашивает у покупателя и продавца: «Договор читали? С условиями согласны? — Тогда подписывайте»
Как проходит проведение сделки с ипотекой у нотариуса?
Продажа квартиры в ипотеку через нотариуса, проводятся следующим образом:
В зависимости от особенностей ситуации, алгоритм действий нотариальной сделки по ипотеке может быть дополнен или изменён.
Помните, что покупая квартиру в ипотеку через нотариуса важно предварительно согласовывать действия с банком и нотариусом.
Сумма, которую нужно оплатить нотариусу, рассчитывается по тарифам и они могут отличаться в зависимости от региона. В нашем регионе считаем так: 0,5% * цену в договоре купли + 6000 (тех. и юр. работа). Например, цена квартиры 1500 000: 1500 000 * 0,005 + 6000 = 13500 рублей заплатим нотариусу.
Сколько регистрируется сделка у нотариуса?
Как правило, регистрация сделки у нотариуса проводится в течение одного дня. За исключением спорных ситуаций, когда необходимо уладить вопросы с банком или предоставить недостающий пакет документов в нотариальную контору.
Сроки регистрации сделок по ипотеке могут так же зависеть от нотариуса и его «загруженности» в этот день.
Важно! По закону участие нотариуса в стандартной сделке через ипотеку необязательно. Нотариус, скорее, важен покупателю, как официальный свидетель «чистоты» документов.
Когда обязательно оформление сделки ипотеки у нотариуса?
Мы уже сказали, что далеко не все сделки по ипотеке в банке регистрируются у нотариуса. Когда же это необходимо?
Если квартирой владеют несколько человек. С 2016 года для недвижимости, находящихся в долевой собственности, обязательным пунктом при заключении сделки купли-продажи, стала регистрация этой сделки у нотариуса.
Но с 1 августа 2019 года вступят в силу изменения, по которым обязателен нотариус если на момент сделки по ипотеке в квартире есть несовершеннолетние собственники. Это касается не только купли-продажи, но и любых действий, связанных с отчуждением квартиры. Во всех остальных случаях, нотариальные заверения не нужны.
Обратите внимание! Некоторые банки требуют участия нотариуса в заключении сделок, этот момент необходимо обсуждать с кредитором в самом начале сотрудничества.
Какой срок сделки по ипотеке при регистрации в Росреестре
Регистрация сделки в Росреестре по ипотеке происходит в течение одной рабочей недели, если в процессе регистрации не обнаруживаются ошибки в заполнении документов.
Важно понимать, что такой срок выполняется не всегда. Документы могут рассматривать и дольше, всё зависит от загруженности учреждения в этот период.
Рекомендуем ориентироваться на 9 рабочих дней, если подаете документы через МФЦ. За это время Росреестр вынесет решение и либо зарегистрирует недвижимость, либо приостановит регистрацию.
Как проходит сделка с ипотекой на вторичное жилье: какие документы получит продавец и покупатель после регистрации?
Пакет документов, который покупатель получает на руки после регистрации ипотечной квартиры в Росреестре, несколько отличается от того, который отдаётся покупателю без ипотеки.
Что же отдадут покупателю:
Закладную – документ, на основе которого регистрируется обременение (ипотека в силу закона), получит кредитор. Или может быть оформлена электронная закладная.
Что отдадут продавцу:
Важно! При регистрации продавец может подавать ряд бумаг, которые будут возвращены ему после проведения процедуры.
Как проходит сделка по ипотеке: почему закладную не выдают на руки после регистрации?
Закладная по ипотеке – это документ, который оформляется при составлении ипотечного договора. Она выступает полной финансовой гарантией для банка, предоставляющего кредит покупателю недвижимости.
Другими словами, пока закладная у банка, юридически право собственности на квартиру ограничено. А значит, покупатель не может провести сделку по отчуждению недвижимости.
Именно поэтому, после регистрации в Росреестре, закладную получает представитель банка. Документ находится у кредитора до полного погашения задолженности заемщиком и возвращается в течение 30 рабочих дней после внесения последнего платежа по ипотеке.
Если нашли ошибку в договоре при регистрации в Росреестре, что делать, как приобщать?
Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.
Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.
В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.
Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.
Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.
Как проходит перечисление кредитных средств продавцу на сделке в банке по ипотеке
Продавец всегда получает кредитные средства после оформления документов в Росреестре, когда нет сомнений в том, что сделка закончилась благополучно.
Происходить это может тремя путями:
В обоих первых случаях ни у покупателя, ни у продавца нет доступа к заложенной сумме до того, как не будет известно решение Росреестра.
Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке – альтернативный вариант, как передаются деньги?
Кроме стандартного варианты покупки/продажи недвижимости, существует ещё один – альтернативная сделка с ипотекой, предусматривающая покупку новой квартиры взамен проданной.
Альтернативная ипотека является сделкой между четырьмя сторонами: вами, покупателем вашей квартиры, продавцом новой квартиры и банком, выдающим средства.
Технически альтернативная сделка – это очень сложный и трудозатратный процесс, поэтому мы рекомендуем сразу же заручиться поддержкой юристов и риелторов, у которых есть опыт проведения подобных сделок.
В чём же смысл альтернативной сделки. Например, вы – продавец:
Как происходит сделка по ипотеке: схема распределения средств при альтернативной сделке:
В зависимости от обстоятельств, альтернативная сделка включает множество нюансов и «подводных камней», разобраться в которых можно только с помощью специалистов.
Сколько времени дается продавцу, чтобы выписаться и освободить квартиру?
Срок пребывания продавца в квартире после заключения сделки устанавливается договором купли-продажи.
В зависимости от личных договорённостей или иных причин, срок прописывается в договоре и предусматривает право бывших владельцев на проживание в квартире.
Как правило, типичный договор учитывает от 14 дней до 1 месяца на выписку и освобождение недвижимости, после чего в новую квартиру могут въезжать покупатели.
Если Росреестр приостановил сделку? Как быть?
Регистратор Росреестра в праве приостановить сделку в случае обнаружения следующих проблем:
После того, как сделка приостановлена, регистратор обязан сообщить сторонам договора о найденных неточностях, правонарушениях и других причинах приостановления регистрации в письменной форме.
Кроме этого, регистратор может позвонить одной из сторон сделки и рассказать о необходимых процедурах, которые необходимо провести для восстановления работы над регистрацией.
Поэтому при подачи документов в МФЦ внимательно проверяйте номер своего телефона в заявлении.
Важно чётко следовать указаниям сотрудника Росреестра и соблюдать установленные им временные рамки. После исправления всех ошибок, сделка будет возобновлена.
Рекомендуем заручиться поддержкой юристов и не пытаться исправить ошибки самостоятельно, во избежание новых проблем с регистрацией договора.
Как приостановить сделку купли-продажи в Росреестре?
Стандартная сделка регистрируется в Росреестре в течение 10-14 рабочих дней. За это время продавец квартиры может приостановить сделку по личным причинам.
Для этого необходимо продавцу и покупателю подать заявление о приостановлении регистрационных процедур с указанием причины и направить его в Росреестр через МФЦ. В таком случае сделка может быть остановлена не более, чем на полгода. Если заявление будет подано одной стороной, то в регистрации может быть отказано.
Обратите внимание! Приостановить сделку после регистрации в Росреестре невозможно. Остаётся только расторжение сделки через суд.
Несколько советов для тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку
Ощущение комфорта и доверие к банку – немаловажные факторы, влияющие на исход сделки. Почитайте отзывы о банке. Подумайте, если вы будете сомневаться в кредиторе, сможет ли покупка пройти беспроблемно?
При общении с продавцом, помните, что покупка квартиры в ипотеку – это дополнительные сложности для человека, реализовывающего недвижимость. Отнеситесь с пониманием к его условиям и постарайтесь максимально подробно описать процесс оформления сделки.
Помните, что «хороший специалист» это не всегда «самый дорогой специалист». Изучите отзывы, узнайте контакты у друзей или последуйте рекомендациям кредитора. Главное – найти «своего» человека, работать с которым будет комфортно и просто.
Резюме
В этой статье мы ответили на самые популярные вопросы, волнующие покупателей и продавцов при заключении ипотечной сделки. Изучив их, вы сможете подготовиться к процессу и избежать некоторых ошибок, связанных с оформлением недвижимости.
Главное – всегда следовать советам опытных специалистов, внимательно заполнять документы и сотрудничать только с проверенными организациями. Тогда сделка пройдёт благополучно, без проблем и дополнительных финансовых затрат.
Если остались вопросы, то задавайте их в комментариях. Наш специалист по ипотеке подробно на них ответит.
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые
Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.
Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.
Вот о чем вы узнаете в статье:
Выбираем квартиру
Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.
Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.
Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.
Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.
Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.
Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.
Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:
Покупка в новостройке
Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.
Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:
Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.
В целом процесс будет идти так:
Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.
Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.
Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.
В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.