Субсидия на выкуп комнаты у соседки
Ответы на вопрос:
Вы не обязаны писать отказ. Ст. 250 ГК РФ не устанавливает для Вас такой обязанности. При этому если соседка предлагает Вам мену, то никакого смысла предлагать ей выкуп нет.
Писать отказ вы обязаны (хотя можете просто проигнорировать, это будет равноценно) потому что так указывает закон и у вашей соседки иного выбора нет. Смотрите статью 250 ГК рф.
Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире
Семья из пяти человек по программе аварийного жилья получила две комнаты по договору соцнайма (всего 22 м) в трехкомнатной квартире. Соседи из третей комнаты съехали. Семья является малоимущей, стоим на очереди как нуждающиеся в жилье. К нам уже подселили новых соседей. Имеем ли мы право на эту комнату?
Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.
Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:
«1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».
Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Кто признается нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма
Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):
Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения
Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
Таким образом, установление нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма нормами Жилищного кодекса Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации. В Астрахани такие нормы установлены Законом Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области». В частности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 1 данного закона нормы предоставления площади жилого помещения из государственного жилищного фонда Астраханской области для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, установлены в размере на семью из трех и более человек – по 18 кв. м. общей площади на каждого члена семьи.
Поскольку ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в коммунальной квартире по договору соцнайма, расчеты общей площади жилых помещений произведены по аналогии закона в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ с применением норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ, в их взаимосвязи, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Данный расчет приводится в решениях судов разных уровней, т.е. в сложившейся судебной практике.
То есть общая площадь комнаты – это жилая площадь плюс доля в площади вспомогательных помещений (кухня, ванная и т.д.). Но учитывая, что в семье 5 человек, то даже по норме предоставления видно, что право на освободившуюся комнату возникло (18 кв. м х 5 чел. = 90 кв. м).
К сожалению, названный закон Астраханской области не определяет порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (если только не принят отдельный акт), поэтому следует руководствоваться ст. 59 ЖК РФ как актом большей юридической силы.
Алгоритм дальнейших действий
Словом, необходимо, во-первых, изучить Закон Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ, во-вторых, обратиться к адвокату, поскольку в борьбе с чиновниками за жилье без его помощи справиться будет трудно, и, в-третьих, следует немедленно обратиться в суд с иском с требованием о предоставлении освободившейся комнаты тем, кто уже проживает в коммунальной квартире, и одновременно подать: заявление – в прокуратуру, жалобу – Уполномоченному по правам человека в Астраханской области и губернатору Астраханской области.
Выкуп последней комнаты в коммунальной квартире с помощью субсидии
Какое-то время назад в нашей стране были распространены коммунальные квартиры. Однако постепенно люди приобретают отдельное жилище, и тогда встает вопрос: кто имеет право на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире.
Возможность первоочередной покупки доли в коммуналке принадлежит соседям – собственникам других частей. В некоторых случаях положена субсидия на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире. Но следует знать, что прежде чем подавать объявление о продаже, необходимо уведомить соседей о предполагаемой сделке и получить их согласие. В случае, если соседи проживают на условиях соц. найма квартиры у государства, данное предложение должно быть адресовано не им, а собственнику недвижимости, то есть муниципалитету. Если в коммуналке осталась последняя часть, первоочередным правом ее приобретения обладают соседи, у которых оставшиеся части в собственности.
Кто имеет право на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире
Иногда соседи, желающие приобрести последнюю комнату, сталкиваются с противодействием муниципалитета – владельца недвижимости, так как по нормам жилищного законодательства, приоритетное право вселения в данную недвижимость принадлежит многочисленным категориям льготников. Это малообеспеченные слои или же семьи, стоящие в очереди на улучшении условий жизни. Также при муниципалитетах существуют списки очередников на недорогое жилье, и если соседи не относятся к какой-либо из льготных категорий, то шансы на приобретение этой доли у них минимальны.
Как оформить субсидию на выкуп комнаты в коммунальной квартире у города
Если семья является участником очереди на улучшение жилищных условий или состоит на учете социальных служб, как малообеспеченная, и не может самостоятельно приобрести жилье или долю, ей полагается субсидия на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире. В регионах действуют программы по улучшению жилищных условий граждан (Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 (ред. от 26.07.2018) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг). Если вы отвечаете хотя бы одному условию, вы можете принять участие в программе и получить субсидию на приобретение этой доли.
В регионах с преобладанием большого процента коммунального жилья (Москва, Санкт-Петербург) действуют программы расселения коммуналок. В соответствии с этими программами, жители коммунальных квартир, как наниматели, так и собственники, имеют право претендовать на получение нового жилья. Это может быть как отдельное жилье, расположенное в других районах, так и возможность выкупить часть у соседа или у муниципалитета по льготной цене, и оформить бывшую коммуналку как отдельную квартиру. Льготные цены устанавливаются в муниципалитетах.
Для оформления субсидии на выкуп необходимо:
Субсидии на выкуп комнаты получают при условии, что квартира становится отдельной.
Куда обращаться
Для получения субсидии или информации о льготной цене необходимо обращаться в жилищные отделы местных администраций. На официальных сайтах органов власти обычно размещена информация о жилищных программах, которые действуют в регионе. Конкретизировать информацию в зависимости от жизненной ситуации заявителя можно на личном приеме у соответствующего специалиста.
Как написать заявление. Образец
Для начала процесса приобретения доли в коммуналке необходимо поставить в известность жилищное управление своего района. Это просто – нужно подать Заявление о намерении продать комнату в коммунальной квартире:
После подачи заявления необходимо ждать решение администрации о разрешении продажи. Заявителю дается месяц для оформления дополнительных документов.
Какие документы нужны на выкуп комнаты в коммунальной квартире у города
Одно заявление не будет достаточным для решения вопроса о покупке искомой комнаты. Необходимый перечень документов:
Поданные документы принимаются ответственным лицом. Заявителю сообщаются законные сроки рассмотрения и дата вынесения решения о покупке.
Важно. Если претендентов несколько, то комната будет отдана наиболее нуждающемуся.
В случае положительного решения, администрация проводит оценку и готовит бумаги с указанием выкупной стоимости комнаты. В течение 3 месяцев необходимо оплатить выкуп, после чего с администрацией оформляется договор купли-продажи. На оформление продажных документов дается пять дней.
Сколько стоит выкуп комнаты в коммунальной квартире у города
Заранее узнать выкупную цену можно только тогда, если она уже была выставлена на продажу. В противном случае ее цена неизвестна до момента решения о праве выкупа. Стоимость доли складывается из нескольких факторов:
Выкуп комнаты в коммуналке, где прописан ребенок
Регистрация в выкупаемой квартире несовершеннолетнего – это серьезное обременение. Продать квартиру или комнату с прописанным в ней ребенком сложно, но можно. Однако это обременение несет потенциальные неприятности для того, кто эту недвижимость покупает. Дело в том, что зарегистрированный несовершеннолетний имеет право проживания в месте регистрации, и, более того, с прописанным ребенком имеет право проживания его опекун (мать или отец). Поэтому подобные случаи должны очень внимательно рассматриваться покупателем, и решение о покупке такой комнаты принимается с учётом всех «за» и «против».
Как продать комнату в коммунальной квартире
Если у покупателя ипотека
В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.
Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.
Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.
История коммунальных квартир
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.
Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.
Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Как заказать выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Если вы владеете долей в коммунальной квартире, сразу обратите внимание покупателя на это. Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке.
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.
В извещении обязательно указывать цену комнаты. Ее можно установить самому, но в последующем продать комнату надо именно по этой цене. Иначе можно было бы обойти преимущественное право покупки: предложить комнату соседям задорого, а продать постороннему лицу задешево.
Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.
Как передать извещение. На руках должно остаться подтверждение, что соседи получили извещение о продаже комнаты. Поэтому его можно передать так:
Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.
Направить извещение надо каждому собственнику в коммуналке по адресу его регистрации. Если не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры. Сохраните почтовую квитанцию: она является доказательством отправки извещения.
Как отсчитывается срок извещения
Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.
Отследить, когда адресат получит извещение, можно через сайт Почты России по номеру почтового идентификатора.
Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.
Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.
Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.
Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.
С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.
Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.
Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.
При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.
Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.
Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику. Это:
Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.
Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.
Если комната в общей собственности. По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда комната приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Если комната в общей собственности, к договору купли-продажи еще надо будет приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.
Если комната куплена в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов, независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.
Если вы купили комнату в коммунальной квартире в браке и у вас нет брачного контракта, покупатель, скорее всего, попросит нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Это необязательный документ для Росреестра, но согласие — это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
Если у вас есть брачный контракт и в нем установлен режим раздельной собственности на комнату, получать согласие не нужно.
Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку документов для Росреестра необходимо приложить:
Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.
Документы для банка покупателя. Если у покупателя ипотека, в Росреестр не нужно подавать никакие дополнительные документы. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.
У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
По закону для продажи комнаты в коммуналке никакие другие документы не требуются. Но на практике покупатели часто просят показать им:
Оплатить коммуналку. Долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен.
Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.
В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.
Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.
Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.
Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.
Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если вы продаете долю в коммунальной квартире, то основной договор купли-продажи надо будет заверять у нотариуса, поэтому и предварительный договор тоже. При этом предварительный договор можно заверить у одного нотариуса, а основной — у другого.
Взять задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить комнату и в качестве гарантии, что вы не продадите ее другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.
Если сделка идет по плану, покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за комнату после ее передачи. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если наоборот — придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Аванс возвращается покупателю в любом случае в первоначальном размере.
Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.
Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.
Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.
Если продаете долю, то в договоре должен быть список остальных собственников и их доли.
Если у вас право собственности на долю в коммунальной квартире, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса. А вот с договором купли-продажи комнаты все не так однозначно. Законодательство требует нотариального удостоверения договора именно при продаже доли в недвижимости. Комната же является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в нем.
Но при продаже комнаты покупателю всегда переходит доля на общее имущество квартиры: туалет, кухню, коридор и другие комнаты, которыми жильцы пользуются вместе. Нельзя продать комнату, не продав долю в праве на общую кухню.
Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять. А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения. Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.
Если вы удостоверили договор у нотариуса, он сам должен отправить в Росреестр все заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже.
Если нотариального удостоверения не было, заявление можно подать так:
Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 3 рабочих дней, если подали заявление через нотариуса, и в течение 9 рабочих дней — если через МФЦ.
Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.
Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:
Вы можете выбрать любой удобный способ.
Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.
Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.
Аренда депозитарной банковской ячейки. Покупатель может поместить деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 Р до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.
Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.
В акте стороны прописывают, что комната передана новому владельцу. Также часто отражают состояние комнаты и отсутствие претензий у покупателя. Иногда стороны указывают в акте, что они завершили все расчеты, и комната передается без долгов по коммунальным платежам.
Если в договоре указано, что комната передается по акту приема-передачи в момент подписания договора, то Росреестр может отказаться регистрировать переход права без акта.
Если же в договоре написано, что комната передается по акту приема-передачи после регистрации перехода права, то для Росреестра акт не нужен.
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.