Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.
Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».
Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.
Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.
ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».
Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.
У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.
Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.
Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Греф назвал странной идею о праве заемщиков выкупать долги с дисконтом
Глава Сбербанка Герман Греф в кулуарах Восточного экономического форума (ВЭФ) во Владивостоке прокомментировал предложение Минэкономразвития по выкупу физическими лицами собственных долгов у банков с дисконтом.
«Я знаю только об этой инициативе из прессы. И для меня она показалась странной», — заявил он (цитата по ТАСС). Греф отметил, что в банковских правилах есть «железная норма» — никогда не продавать долг самому должнику. «Потому что это вызовет волну неплатежей», — пояснил глава Сбербанка.
«Если должник сможет взять кредит, потом 30 дней по нему не платить, потом с дисконтом его купить, вы представляете, что будет?» — продолжил он. По словам Грефа, это приведет к переоценке рисков. Подобные инициативы нужно обсуждать с банковским сообществом, прежде чем их предлагать, убежден глава Сбербанка.
30 августа «Коммерсантъ» сообщил, что Минэкономики подготовило поправки в законы о взыскании долгов физлиц и «О микрофинансовой деятельности», которые обяжут кредитора предложить выкупить долг самому должнику перед тем, как передать его третьему лицу. Фактически речь идет о списании долга, так как кредиты физлиц перепродаются в среднем за 2,8% от их размера.
По мнению кредиторов, поправки де-факто освободят заемщиков от обязательств. На недостатки идеи указал и глава ВТБ Андрей Костин. По его словам, инициатива может привести к тому, что банки откажутся от услуг коллекторов и начнут взимать средства самостоятельно, из-за чего стоимость процесса вырастет. «Очень важно, чтобы не получилось, что под это дело хорошие заемщики начали пытаться уйти [от выплаты кредита] за 2%», — отмечал он.
В свою очередь, замглавы Минэкономики Илья Торосов заявил, что инициатива не должна стать «лазейкой для недобросовестных заемщиков», которые смогут перестать платить по долгам, чтобы потом выкупить их с дисконтом. По словам Торосова, идея пока не оформлена, министерство подготовит соответствующий законопроект, если найдет компромисс, и будет согласовывать условия с банками и экспертами.
ЦБ передает правительству контроль над Сбербанком
Центробанк продаст правительству принадлежащий ему контрольный пакет акций Сбербанка — 50% плюс одна акция. Минфин и ЦБ во вторник, 11 февраля, объявили, что необходимый законопроект уже разработан и направлен в правительство. Государство планирует выкупить акции по рыночной стоимости. На эти цели будут направлены ликвидные средства Фонда национального благосостояния (ФНБ), превышающие порог 7% ВВП.
Продажа будет осуществляться частями. Как сообщил РБК представитель ЦБ, количество лотов и скорость продажи будут зависеть от наполнения ФНБ. В Минфине подтвердили, что в ФНБ недостаточно ликвидных средств, чтобы сразу купить весь пакет Сбербанка, там рассчитывают, что необходимая сумма появится в течение 12 месяцев. Акции будут переходить в собственность покупателя по мере их оплаты. Окончательная цена сделки станет известна позже — ЦБ рассчитает ее на основе средневзвешенной цены акций за шесть полных месяцев до даты первой сделки. По этой методике стоимость продаваемого пакета на 11 февраля составляет около 2,7 трлн руб.
Если законопроект внесут в Госдуму в марте, он может быть рассмотрен в ускоренном порядке и принят в весеннюю сессию, заявил РБК глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Зачем нужна сделка
Продажа Сбербанка, который в отличие от большинства госбанков исторически принадлежит ЦБ, а не правительству, обсуждается много лет. У ЦБ существует конфликт интересов: он совмещает роли акционера, регулятора и надзорного органа, отмечается в сообщении Минфина, а продажа акций Сбербанка «позволит снять вопросы». На то, что контроль ЦБ над крупнейшим банком страны выглядит странно, указывали России страны — члены Организации экономического сотрудничества и развития до 2014 года, рассказывал в октябре замминистра финансов Алексей Моисеев.
Активизации дискуссии о смене главного акционера Сбербанка в последние месяцы предшествовал спор о дивидендах крупнейшего банка. С 2017 года они не зачисляются в доходы ЦБ, а передаются регулятором напрямую в бюджет. По законодательству ЦБ передает в бюджет 75% своей прибыли, но с 2017 года этого не делает, поскольку показывает убытки из-за санации банков. Убыток ЦБ в 2017 году составил рекордные 435,3 млрд руб., в 2018-м — 434,7 млрд руб. Если бы в этот период дивиденды Сбербанка шли в доходы ЦБ, бюджет недополучил бы суммы, на которые рассчитывал. В мае 2019 года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина предложила вернуться к прежней системе зачисления дивидендов в доходы регулятора (это помогло бы покрыть часть убытков из-за санирования банков).
Конфликт интересов существовал всегда, вопрос о выходе регулятора из структуры акционеров Сбербанка давно назрел и не раз обсуждался, но ЦБ было не до того — сначала из-за финансового кризиса, потом из-за фокуса на санации частных банков, говорит старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова. В самой продаже нет ничего необычного, наоборот, нетипичным является то, что банковский регулятор владел контрольным пакетом в крупнейшем банке, считает она: обычно владельцем госбанков выступает государство.
В декабре об обсуждении смены контролирующего акционера банка сообщил Reuters со ссылкой на источники, затем это подтвердил министр финансов Антон Силуанов. А председатель ЦБ Эльвира Набиуллина в интервью «Интерфаксу» заявляла, что речь может идти только о продаже пакета правительству, а не о его передаче (балансовая стоимость банка составляет лишь 72,9 млрд руб.).
Согласно достигнутым договоренностям 700 млрд руб. (то есть порядка 25%) от продажи акций Сбербанка ЦБ включит в свои доходы за 2020 год, сообщил представитель регулятора. Оставшиеся средства, по его словам, ЦБ передаст в казну — частично в форме денежных средств, частично в форме требований к Сбербанку по субординированному займу и к ВЭБу — по депозиту.
Правительство может рассмотреть законопроект о выходе ЦБ из капитала Сбербанка уже в четверг, 13 февраля, сообщили агентства со ссылкой на Минфин. По данным Reuters, первый этап сделки по покупке Сбербанка начнется в апреле.
Что получат миноритарии
При продаже первой части пакета Центробанк (а не покупатель) сделает миноритарным акционерам Сбербанка оферту на выкуп акций: предложит им продать имеющиеся у них на руках акции по цене сделки между ЦБ и правительством. Согласно действующему закону об акционерных обществах, предложить миноритариям продать свои акции должен покупатель пакета, а не продавец, замечает директор по телекоммуникациям и финансовому сектору представительства Prosperity Capital Management Александр Васюк. Представитель ЦБ назвал условия сделки «уникальными» и подчеркнул, что в законопроекте будут отдельно прописаны особенности взаимодействия с миноритариями Сбербанка. Но акции миноритариев не должны остаться у государства — согласно документу до конца 2022 года регулятор должен будет выкупленные акции продать.
Сейчас в свободном обращении находятся 48% акций Сбербанка (в том числе 45% — у нерезидентов). Вероятно, первым лотом ЦБ передаст правительству пакет ровно на 30% акций (по закону покупатель более 30% должен сделать публичную оферту прочим акционерам), полагает партнер «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов. Затем, по его мнению, ЦБ с Минфином в рамках разработанного законопроекта пропишут в законодательство об акционерных обществах исключение, освобождающее правительство от обязанности делать оферту миноритариям, после чего проведут сделки по продаже остальной части пакета. Минфин и ЦБ скорее будут склонны выбирать «цену пониже, чем повыше», считает экономист по России и СНГ «Ренессанс Капитала» Софья Донец.
«Вряд ли хотя бы один акционер Сбербанка из-за смены собственника решит продать свои акции», — сомневается бывший зампред ЦБ, завкафедрой финансовых рынков РАНХиГС Константин Корищенко. Он уверен, что Минфин и ЦБ учли нюансы законодательства и озвучили планы об оферте миноритариям, «чтобы не попадать в неудобные ситуации».
С момента объявления о продаже Сбербанка (15:40 мск) акции росли в цене с 255,17 руб. за штуку до 259,77 руб. (плюс 3% к открытию), но спустя два часа опустились ниже 255 руб. Сейчас средневзвешенная цена акции банка за шесть месяцев (по этому принципу будет определяться цена сделки между ЦБ и правительством) составляет 238,4 за штуку, то есть на 8% ниже текущей биржевой цены, оценивает старший аналитик «ВТБ Капитала» Михаил Шлемов. Если цена оферты будет ниже рынка, то объем выкупленных Центробанком бумаг будет незначительным — соответственно, и будущая реализация этого пакета не окажет существенного влияния на котировки, полагает начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Брокер» Василий Карпунин.
Сколько денег в ФНБ на выкуп Сбербанка
По текущему курсу доллара к рублю ликвидная часть ФНБ равна примерно 9,16 трлн руб., или 8,1% прогнозируемого ВВП за 2020 год. Соответственно, превышение над 7% ВВП, которое может быть направлено на инвестиции в 2020 году, оценивается в 1,2–1,3 трлн руб. (точное значение меняется из-за изменений курсов валют). Силуанов говорил, что на внутренние инфраструктурные проекты из ФНБ в первый год может быть направлено 0,4 трлн руб. Получается, что для расчетов с ЦБ по выкупу контрольного пакета в Сбербанке в 2020 году у Минфина останется максимум 800–900 млрд руб. В 2020 году Минфину удастся оплатить до 30% всей суммы сделки, следует из расчетов РБК.
Согласно федеральному бюджету на 2020–2022 годы, сумма доступных для инвестирования средств ФНБ (превышение ликвидной части над 7% ВВП) будет ежегодно возрастать — до 3,7 трлн руб. в 2021 году и до 5,8 трлн руб. в 2022 году, потому что правительство продолжает получать сверхдоходы от нефти. Этот прогноз был сделан исходя из консервативного прогноза по ценам на нефть ($55–57 за баррель), и, хотя прямо сейчас нефтяные котировки из-за коронавируса опустились ниже заложенной в бюджет прогнозной цены, ожидается, что в среднем за год цены на нефть будут не ниже прогнозируемых правительством. Власти планировали использовать часть свободных средств ФНБ для предоставления экспортных кредитов, но даже с учетом этого у Минфина будет скорее больше, чем меньше, средств для оплаты доли в Сбербанке в последующие годы по сравнению с 2020-м. Исходя из этого, расчеты могут быть завершены в течение двух-трех лет (к 2022 году).
Ожидаемая дивидендная доходность акций Сбербанка по итогам 2019 года значительно превысит доходность облигаций федерального займа (ОФЗ), поэтому инвестиции в них соответствует целям управления ФНБ — обеспечит сохранность вложений и стабильность дохода от их размещения, настаивает министерство. При этом планов правительства по инвестированию ФНБ в инфраструктурные проекты покупка не отменяет, заявил Силуанов.
Превратится ли покупка Сбербанка в финансирование социнициатив
Сделка по выкупу Сбербанка в конечном счете может оказаться скрытым источником финансирования социальных инициатив президента Владимира Путина, сообщили «Ведомости». Дело в том, что доход ЦБ от продажи акций Сбербанка может частично вернуться в бюджет, поскольку ЦБ по закону перечисляет правительству 75% своей чистой прибыли, говорит Донец. Поступления от ЦБ засчитываются в ненефтегазовые доходы бюджета, а значит, на эту сумму потенциально можно увеличить общие бюджетные расходы. Таким образом, купив долю в Сбербанке на сбережения ФНБ, правительство фактически сможет трансформировать их в дополнительные расходы для финансирования мер соцподдержки. Объявленные Путиным меры финансовой поддержки российским семьям потребуют дополнительно 3,8 трлн руб. из федерального бюджета до 2024 года.
Но главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова скептически настроена по отношению к этой версии. «Продажа Сбербанка как основание для того, чтобы потратить деньги ФНБ, — это слишком странно и сложно. И с точки зрения предсказуемости бюджетных трат это выглядит неубедительно», — считает она.
Что будет со Сбербанком и Грефом
Действующая стратегия Сбербанка заканчивается в 2020 году, и банку предстоит согласовать новый трехлетний документ с новым акционером. Основные задачи нынешней стратегии направлены на создание и развитие экосистемы Сбербанка, а также на превращение банка в ИТ-компанию, которая способна конкурировать с такими технологическими гигантами, как Google, Amazon и Facebook. Но такой подход вызывал критику ЦБ: по мнению регулятора, банки не должны создавать экосистемы, так как это может негативно влиять на конкуренцию из-за создания барьеров для других поставщиков финансовых услуг. Несмотря на это, при контроле ЦБ Сбербанк реализовывал достаточно независимую стратегию развития, что положительно оценивалось инвесторами, считает руководитель направления Deloitte по оказанию услуг финансовым институтам России и СНГ Екатерина Трофимова.
В 2019 году представители ЦБ занимали 29% мест в наблюдательном совете Сбербанка (четыре места), 14% — чиновники правительства (два места) и 43% — независимые директора (шесть мест). Кандидаты в наблюдательный совет Сбербанка должны быть выдвинуты до 18 марта, уточнили в пресс-службе ЦБ «Интерфаксу». Сбербанк обсуждает это с правительством и администрацией президента.
Герман Греф предупреждал, что может покинуть пост главы банка, если стратегию из-за смены основного акционера придется менять. Дальнейшая стратегия будет зависеть от видения новых кураторов Сбербанка в правительстве, говорит Трофимова, подчеркивая, что независимость Сбербанка в этом вопросе очень важна для инвесторов и участников рынка.
Если передача пакета связана с тем, что у правительства есть собственное видение стратегии развития Сбербанка, в том числе в рамках реализации национальных проектов, то вполне возможна смена руководства банка, рассуждает управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. Сейчас неясно, найдет ли понимание со стороны правительства идеология создания экосистемы, действующей и в нефинансовой сфере, поскольку это требует существенных инвестиций, добавляет эксперт.
По мнению Ольги Ульяновой, замена контролирующего акционера в предлагаемой конструкции вряд ли приведет к смене стратегии: «Сбербанк — крупнейший банк, и ему в любом случае приходится договариваться с государственными структурами на самых разных уровнях». Риски смены руководства Сбербанка минимальны, полагает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Михаил Полухин. Банк на протяжении многих лет демонстрирует высокие показатели, обеспечивает растущий положительный финансовый результат, и в таких условиях кардинальные изменения в модели управления маловероятны, считает он.
Перед объявлением ЦБ и Минфина о продаже Сбербанка Греф проводил пресс-конференцию по итогам наблюдательного совета. Он ушел с нее за несколько минут до того, как Минфин и ЦБ выпустили свои сообщения. Общение с журналистами продлилось всего около семи минут, хотя обычно после набсовета оно длится более получаса.
Что делать, если Сбербанк продал мой ипотечный кредит без просрочек и задолженности?
Это распространенная практика. Для вас как должника ничего не поменялось — при цессии ваш долг переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, что и в отношении первоначального кредитора. При этом вашего согласия на такую сделку не требуется (ст. 382 ГК РФ).
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Добрый день. Можете направить жалобу в Банк России и просить проверить законность действий Сберегательного банка. В соответствии с положениями ст. 41 Федерального закона от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности» надзор за деятельностью кредитной организации осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами. В соответствии с положениями ст. 56 Федерального закона от 10.07.2002 №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России осуществляет постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями законодательства Российской Федерации.
Здравствуйте. Банк имеет право уступить право требование по вашему кредитному договору, если не предусмотрен запрет в договоре.
ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
Для более полного ответа необходимы документы.
Обратите внимание на пункты в договоре о выплате ипотечного кредита.
С чувством выкупленного долга
Как банки переуступают права требования по потребительским кредитам самим потребителям
Выкупить долг у банка теперь предлагают даже в Instagram. Должникам обещают существенный дисконт, а покупателям обязательств — пассивный доход. Как устроен этот рынок, выгодна ли процедура клиентам?
«Мечтаешь распрощаться с долгами? Хочешь оставлять деньги не в банке, а тратить их на свои нужды? Приходи на бесплатный вебинар», — призывает в своем Instagram блогер Алена (имя героини изменено. — Прим. Банки.ру). Как утверждает девушка, она выкупает долги физлиц у российских банков за 20% от стоимости обязательств и может научить этому других. Процедуру переуступки прав требования (цессии) Алена также рекомендует превратить в источник дохода: покупать обязательства у банка с дисконтом, а потом получать деньги от должников. На счету Алены уже восемь успешных кейсов, если верить ее Instagram. Блогер не ответила на сообщения корреспондента Банки.ру, поэтому проверить правдивость ее слов невозможно. Впрочем, практика продажи долгов физлицам в России есть, хотя сами банки не любят о ней распространяться.
Цессия на индивидуальных условиях
В 2018 году объем закрытых сделок на рынке цессии составил 293 млрд рублей, подсчитали в Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). Речь идет о продаже прав требований профессиональным взыскателям — коллекторским агентствам. Банки готовы продавать денежные требования и физлицам, но доля таких сделок на рынке цессии не превышает 1%, говорит президент СРО НАПКА Эльман Мехтиев.
«Продажа» долга регулируется Гражданским кодексом и законом «О потребительском кредите (займе)» (№ 353-ФЗ). Согласно ему, банк вправе уступить права по кредитному договору любому лицу. По общим правилам согласие должника на сделку не требуется, но он должен быть уведомлен о ней. Однако, когда речь идет о заемщиках-физлицах, есть особенности, говорит партнер юридической фирмы Law & Com Offer Антон Алексеев. «Условие о возможности переуступки прав третьим лицам должно быть согласовано непосредственно при заключении договора. Потребителю должен быть представлен выбор — согласиться или запретить уступку прав по договору третьим лицам», — поясняет юрист.
Сам должник не может выступить покупателем, поскольку является участником кредитного договора. Третьей стороной пока чаще всего выступают либо родственники, либо друзья заемщика, отмечает Эльман Мехтиев. Сделка может быть совершена в любой момент, как только у банка возникло право передачи требований по договору. Например, при выходе заемщика на просрочку. Вот только фактически банк продает не сам долг, а права на него, замечает партнер юридической фирмы «ЮСТ» Александр Боломатов: «Стороной кредитного договора может быть только организация с соответствующей лицензией, например банк. Когда возникает дефолт, идет уведомление клиента о расторжении договора. Тогда появляется возможность требовать возврат долга с процентами, пенями и штрафами. Все это превращается в денежные требования — оборотоспособный актив, который можно продавать». По его словам, практика передачи долгов граждан другим физлицам широко не распространена по одной причине — риска «дикого» коллекторства.
«Государство заинтересовано в том, чтобы такого рода требования не «расползались» по рынку. Чего боятся? Дикого, неорганизованного коллекторства. Предпочитают, чтобы это осталось требованием банка или других поднадзорных организаций, потому что понятно, куда на них жаловаться», — констатирует Боломатов.
Банкам такой способ продажи «плохих» долгов на руку. Это доходнее, чем переуступать портфель коллекторам, а также может снизить издержки на судебные разбирательства с должниками, говорит представитель кредитной организации из топ-30. Но рассказывать клиентам о подобной опции банки не готовы: возможность не платить, а потом через знакомых выкупить свой долг с дисконтом может привести к росту числа недобросовестных заемщиков.
Кто должен сделать первый шаг?
«Вы попробуйте сами предложить ВТБ выкупить долг. Услышите трехэтажный мат службы безопасности и более ничего», — писал на форуме Банки.ру пользователь с ником predator67. Его комментарий как нельзя лучше иллюстрирует главное сомнение должников: стоит ли самому предлагать банку уступить долг третьему лицу? Какие банки на это согласятся?
Инициатором может выступить как банк, так и должник, особенно когда обе стороны понимают, что долг невозвратный, считает старший инвестиционный консультант компании «БКС Брокер» Максим Ковязин. «Не каждый желающий сможет прийти в банк и сказать: «Хочу купить долг Ивана Ивановича». Для банка это слишком большие риски, прежде всего репутационные», — не соглашается Эльман Мехтиев.
Участники профильных форумов утверждают, что практика продажи долгов физлицам существует в Кредит Европа Банке, «Русском Стандарте» и ВТБ. Причем последний предлагает эту опцию заемщикам уже присоединенных к группе ВТБ 24 и Банка Москвы. В «Русском Стандарте» корреспонденту Банки.ру пояснили, что такой сервис есть в каждом крупном банке, но это исключительная опция, если «должник сам просит». В Кредит Европа Банке цессию с физлицами тоже назвали стандартным инструментом. «ВТБ при работе с кредитами использует весь спектр инструментов, разрешенных законом», — сообщили в пресс-службе кредитной организации. Из многочисленных сообщений на форумах можно сделать вывод, что банк сам инициирует продажу долга с дисконтом.
«Сегодня позвонили из ВТБ и предложили выкуп моего долга на третье лицо, это второй раз уже, в январе 2018 года тоже предлагали. От долга за 20%, это около 130К (тысяч рублей. — Прим. ред.), вот решила с вами посоветоваться, дали подумать три недели», — делилась своим опытом одна из участниц профильного форума в начале мая.
Банки.ру направил в системно значимые банки вопрос, заключают ли они договоры цессии с физическими лицами. Большинство игроков либо не ответили на запрос, либо отказались от комментариев. В Альфа-Банке сообщили, что осуществляют уступку прав требования по кредитным договорам в соответствии с Гражданским кодексом.
Инициатива третьих лиц подозрительна
Упомянутая выше блогер Алена — не единственная, кто предлагает выкупить долг у банка с дисконтом. В Интернете и социальных сетях можно найти множество аналогичных объявлений от граждан и «юридических фирм». Не все компании могут приобрести обязательства по потребительскому кредиту, обращает внимание Антон Алексеев. По закону «О потребительском кредите (займе)» это могут быть юрлица, у которых есть лицензия на выдачу потребительских займов (например, другие банки), коллекторские агентства или специализированные финансовые общества. «Главное управление Банка России по Саратовской области еще в 2014 году сообщало о мошеннических схемах по выкупу кредитов», — напоминает юрист.
Схема была такова: граждане вносили на счет «юрфирмы» комиссию за работу и 20—35% от суммы долга, мошенники сами платили по кредиту два-три раза, а потом бесследно исчезали. Риски повторения такого сценария сохраняются и сейчас, констатирует Антон Алексеев.
Не каждый долг пригоден к продаже
Как отмечают собеседники Банки.ру, банки обычно не готовы продавать права требования по залоговым ссудам — ипотеке или автокредитам. Реализовать имущество может и сам кредитор. Это косвенно подтверждают отзывы граждан на профильных форумах — клиенты, которым предлагали опцию цессии, имели долг по кредитным картам или потребительским кредитам. К слову, даже в стандартных сделках по передаче «плохих» долгов коллекторам банки не отступают от этого правила. По данным НАПКА, в 2018 году 73% всех кейсов сформировали кредиты наличными, еще 11% сделок пришлось на кредитные карты.
«Цессия может проводиться по любому типу кредита. Проведение цессии рассматривается индивидуально по каждому клиенту с учетом ряда факторов: платежная дисциплина, наличие залога по кредиту, жизненная ситуация клиента», — пояснили в пресс-службе Кредит Европа Банка. Там также добавили, что в момент принятия решения кредитор ориентируется на «минимизацию финансовых убытков в ходе сделки».
Цессию три года ждут
Ведение дела по задолженности требует привлечения юристов, это дополнительная нагрузка на сотрудников и дополнительные затраты, отмечает Максим Ковязин. Расходы можно начинать фиксировать с момента возникновения просрочки, когда есть условия для расторжения кредитного договора. В течение трех лет после дефолта клиента у банка есть право обратиться с иском в суд. Как следует из примеров на форумах, предложение провести «индивидуальную» цессию озвучивается банком через два-три года с момента просрочки по кредиту.
«Ну вот и мой роман с ВТБ подошел к концу. От даты последнего платежа до сего знаменательного события — ровно три года. Мне не приходило писем или СМС, все по звонку, так что кто ждет этого предложения — отвечайте на звонки», — рекомендовал один из пользователей.
Уступка прав требования третьему лицу возможна как до обращения в суд, так и после — во время разбирательства и даже исполнительного производства. Но цессия до суда — большая редкость. «Брал лям (1 млн рублей. — Прим. ред.) под 19%. Просрочка немного больше 600 дней. Решение гражданского суда — оспорено. Вот, наверно, и решили списать мой «трудный» долг», — делился опытом клиент ВТБ.
Форумчане также утверждают, что «индивидуальную цессию» предлагают тем, чей долг перед банком составляет от 600 тыс. рублей до 3 млн.
Цена вопроса
Главная рекомендация от тех, кто обсуждает с банком выкуп собственного долга, — торг уместен. Изначально банк предлагает клиенту передать права требования третьему лицу за 20—30% от суммы задолженности, но размер «отступных» можно снизить до 10%.
«Это варьируется. По долгам до 1 миллиона будет 20%, свыше 1 миллиона — 10%», — рассказывает корреспонденту Банки.ру форумчанин, знающий условия таких сделок. Собеседник в банке из топ-30 утверждает, что настолько существенный дисконт кредитор предлагать не будет. В лучшем случае банк согласится на сделку за возврат 50—70% от суммы долга. Обычно выкупить долг можно за 20—40% от суммы долга, все зависит от переговорных позиций сторон сделки, считает Максим Ковязин.
Хотя разброс цифр значителен, из них видно, что переуступка прав требования третьему лицу — исключительно выгодное дело для кредиторов. «Ошибочно полагать, что долг приобретается по той же цене, что и в случае продажи портфеля коллекторскому агентству. В рамках «индивидуальной» цессии ценник выше в разы и на порядки», — говорит Эльман Мехтиев из НАПКА.
Выкуп с последствиями
10—20% от суммы долга — не единственная цена, которую придется заплатить заемщику. Любая сделка по кредиту отражается на кредитной истории клиента, замечают в Кредит Европа Банке.
В процессе переуступки прав требования кредитный договор расторгается, банк выдает клиенту справку об отсутствии задолженности по этому соглашению. Для будущего кредитора не важно, кому и как был выплачен долг — важен сам факт погашения и отсутствия действующей просроченной задолженности, говорит Эльман Мехтиев.
«В кредитной истории заемщика договор будет отмечен как закрытый со статусом «Переуступка прав», а также должна появиться информация о том, кому были переуступлены права. Влияние на качество кредитной истории зависит от политики каждого конкретного банка и тех факторов, которые являются для него значимыми при оценке рискового профиля потенциального заемщика», — пояснили в Объединенном кредитном бюро.
Однако сама по себе передача долга по договору цессии чаще всего касается безнадежных кредитов — тех, по которым клиент не платил годами. Это исчерпывающе характеризует платежную дисциплину и добросовестность клиента, вряд ли такой заемщик станет желанным для других банков.